Wer eine Ferienwohnung vermietet oder die eigene Wohnung über Airbnb anbietet, muss die Einnahmen grundsätzlich versteuern. Aber es gibt wichtige Ausnahmen, Freibeträge und Optimierungsmöglichkeiten. Dieser Ratgeber zeigt die vollständigen Steuerregeln 2026.
Steuerlicher Überblick: Wer muss zahlen?
| Situation | Steuerpflicht | Art der Einkünfte |
|---|---|---|
| Eigene Wohnung zeitweise vermietet | Ja, über 520 EUR/Jahr | Einkünfte aus V&V (§21 EStG) |
| Fremde Wohnung untervermietet | Ja | Einkünfte aus V&V |
| Mehr als 3 Ferienwohnungen | Ja + Gewerbesteuer möglich | Gewerbliche Einkünfte |
| Gelegentliche Vermietung (1-2×/Jahr) | Ja (kein Freibetrag!) | Einkünfte aus V&V |
| Airbnb-Einnahmen unter 520 EUR/Jahr | Nein (Freigrenze) | – |
Was kann ich als Kosten absetzen?
- Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude (2% linear, oder degressive AfA bei Neubau)
- Zinsen für Immobilienfinanzierung
- Reinigungskosten, Haushaltshilfe
- Instandhaltung und Reparaturen
- Hausverwaltung und Verwaltungsgebühren
- Airbnb-/Plattform-Gebühren (als Werbungskosten)
- Strom, Wasser, Heizung (anteilig für Vermietungszeit)
- Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer
- Internet und TV (anteilig)
- Erstausstattung (Möbel, Bettwäsche – über Nutzungsdauer abschreiben)
Gemischte Nutzung: Selbst + Vermietet
Wenn Sie die Ferienwohnung teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, können nur die auf die Vermietungszeit entfallenden Kosten abgesetzt werden. Das Verhältnis berechnet sich nach Vermietungstagen / Gesamttage des Jahres.
Spekulationssteuer: Die unterschätzte Falle
Wenn Sie die Ferienwohnung verkaufen, bevor 10 Jahre seit Kauf vergangen sind, fällt Spekulationssteuer an. Anders als beim selbstgenutzten Eigenheim gibt es hier KEINE Ausnahme für die letzten 3 Jahre – die volle 10-Jahres-Frist gilt.
Wie in unserem Spekulationssteuer-Ratgeber beschrieben, kann bei Selbstnutzung in den letzten 3 Jahren vor dem Verkauf eine Befreiung greifen – das gilt aber nicht für Ferienwohnungen, die hauptsächlich vermietet werden.
Gewerbesteuer-Falle bei zu vielen Ferienwohnungen
Wenn Sie mehr als 3 Ferienwohnungen vermieten UND hoteltypische Zusatzleistungen anbieten (Frühstück, tägliche Reinigung, Concierge), kann das Finanzamt gewerbliche Tätigkeit annehmen. Dann fallen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an.
Umsatzsteuer bei Ferienvermietung
Ferienwohnungsvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (7% ermäßigter Steuersatz). Aber:
- Kleinunternehmerregelung bis 25.000 EUR Umsatz: keine MwSt. auf Miete
- Option zur Umsatzsteuer kann sinnvoll sein (Vorsteuerabzug auf Kaufpreis!)
Ja. Airbnb übermittelt seit 2023 alle Einnahmen über 2.000 EUR oder 30 Transaktionen pro Jahr an die Steuerbehörden. Auch darunter sind Einkünfte anzugeben, wenn sie über der Freigrenze von 520 EUR liegen.
Nein. Einkünfte aus ausländischen Immobilien werden im Land der Immobilie versteuert. In Deutschland gilt das Doppelbesteuerungsabkommen – ausländische Mieteinkünfte erhöhen aber den Steuersatz auf deutsche Einkünfte (Progressionsvorbehalt).
Einen speziellen Vermieter-Freibetrag gibt es nicht. Die allgemeine Freigrenze für Einkünfte aus V&V liegt faktisch bei 520 EUR/Jahr (§ 22 EStG analog). Für Gelegenheitsvermietung ohne Gewinnerzielungsabsicht gibt es ebenfalls keine Befreiung.
