Airbnb-Vermietung und die Einkommensteuerpflicht: Keine Grauzonen
Die Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-webs ist aus steuerlicher Perspektive eindeutig: Jede Einnahme aus Kurzzeitvermietung ist vollständig steuerpflichtig. Dies gilt unabhängig von der Höhe der Einnahmen und unabhängig davon, ob die Tätigkeit als Hobbyeinnahme oder als Gewerbe ausgeübt wird. Das Finanzamt berücksichtigt hier keine Freigrenze oder Freibetrag.
Selbst wenn ein Gastgeber im Jahr 2026 nur 500 Euro oder 2.000 Euro einnimmt, müssen diese Beträge in der Steuererklärung angegeben werden. Konkret ist die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) auszufüllen und dem Einkommensteuerbescheid beizufügen. Nach § 21 Abs. 1 EStG gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den sieben Einkunftsarten und sind daher zwingend zu versteuern.
Das Finanzamt informiert sich längst durch automatisierte Datenübermittlung von den Plattformen über die Vermietungsaktivitäten. Airbnb und ähnliche Anbieter übermitteln seit 2020 Daten zu Umsätzen und Gastgebern an die Steuerbehörden. Eine Nicht-Angabe von Einkünften führt zu Vorwürfen der Steuerhinterziehung und empfindlichen Strafen von bis zu 50 Prozent der Steuerschuld zuzüglich Strafzinsen.
Abschreibung von Möbeln, Einrichtungen und Maklergebühren
Eine der wichtigsten Möglichkeiten zur Reduktion der Steuerlast liegt in der Abschreibung von Wirtschaftsgütern. Das Finanzamt ermöglicht es Gastgebern, die Kosten für Möbel, Einrichtungsgegenstände, Renovierungen und andere Anschaffungen über mehrere Jahre verteilt geltend zu machen — dies mindert die steuerpflichtigen Einkünfte erheblich.
Nach § 7 Abs. 1 EStG können bewegliche Wirtschaftsgüter (wie Möbel, Lampen, Tische, Stühle, Betten) mit einer Nutzungsdauer von mehr als einem Jahr und einem Anschaffungswert unter 800 Euro (Einzelbewertung) entweder komplett im Jahr der Anschaffung oder linear über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden. Gegenstände mit einem Anschaffungswert von 800 Euro oder mehr müssen aktiviert und über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Für Mobiliar in Ferienwohnungen gelten folgende typische Abschreibungszeiträume (Nutzungsdauern nach AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums):
- Möbel und Einrichtungsgegenstände: 13 Jahre
- Küchenmöbel und Kücheneinrichtung: 13 Jahre
- Elektrische Geräte (Herd, Kühlschrank, Waschmaschine): 8 bis 10 Jahre
- Bettwäsche, Handtücher, Gardinen: 4 bis 5 Jahre
- Bodenbeläge (Teppiche, Laminat): 8 bis 10 Jahre
- Sanitäranlagen und Armaturen: 16 Jahre
- Dachdeckung und Außenwände: 20 bis 32 Jahre
Rechenbeispiel 1 — Abschreibung von Möbeln: Ein Gastgeber kauft im Januar 2026 für seine Ferienwohnung eine neue Möbelgarnitur im Wert von 3.200 Euro. Diese wird über 13 Jahre abgeschrieben (jährliche Abschreibung: 3.200 Euro ÷ 13 = circa 246 Euro pro Jahr). Der Kaufpreis von 3.200 Euro wird somit nicht vollständig als Betriebsausgabe im Jahr 2026 geltend gemacht, sondern nur 246 Euro können 2026 berücksichtigt werden. Dadurch vermindert sich die steuerpflichtige Einkunft um diese 246 Euro.
Nebenkosten, Renovierungen und laufende Betriebsausgaben
Neben der Abschreibung können Gastgeber auch unmittelbare Betriebsausgaben im selben Jahr abziehen. Diese Ausgaben sind sofort im Jahr der Zahlung absetzbar und senken die Steuerlast sofort, ohne über mehrere Jahre verteilt zu werden.
Folgende laufende Betriebsausgaben sind nach § 4 Abs. 1 EStG (bei Gewerbebetrieb) oder § 21 Abs. 1 EStG (bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) sofort absetzbar:
- Nebenkosten: Strom, Wasser, Gas, Müllabfuhr (vollständig für die Ferienvermietung anfallend)
- Internetkosten (mindestens anteilig für Gäste notwendig)
- Reinigungskosten nach Gästeabreise
- Versicherungen (Haftpflicht-, Gebäudeversicherung anteilig)
- Instandhaltungsreparaturen (z.B. Reparatur eines Wasserschadens, Austausch beschädigter Fliesen)
- Anwalts- und Steuerberatergebühren für die Vermietung
- Provisionen an Makler oder Booking.com (häufig 15 bis 25 Prozent der Nettomiete)
- Werbungskosten für die Vermarktung (Fotografien, Online-Marketing, professionelle Beschreibungen)
- Handwerkerstunden für Wartung und Reinigung
Wichtig: Renovierungen und Sanierungen, die den Zustand wiederherstellen, sind Instandhaltungskosten und sofort absetzbar. Reisst ein Gastgeber beispielsweise im Jahr 2026 das alte Badezimmer heraus und erneuert es vollständig für 8.000 Euro, handelt es sich um eine Instandhaltungsreparatur, die sofort geltend gemacht werden kann — sofern der Badzustand vor der Reparatur bereits beschädigt oder veraltet war. Wurden dagegen Verschönerungen oder Verbesserungen durchgeführt (z.B. Installation einer Luxus-Sauna), können diese als Herstellungskosten nur über Abschreibung geltend gemacht werden.
Rechenbeispiel 2 — Rentabilität mit Abschreibung und Betriebsausgaben: Ein Gastgeber vermietet eine 60-Quadratmeter-Ferienwohnung via Airbnb. Im Jahr 2026 erzielt er folgende Einnahmen und Ausgaben:
- Brutto-Mieteinnahmen: 18.000 Euro
- Airbnb-Gebühren und Provisionen (20 Prozent): 3.600 Euro
- Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas, Internet): 2.400 Euro
- Reinigungskosten: 1.200 Euro
- Versicherungen (anteilig): 600 Euro
- Abschreibung Möbel und Einrichtung: 800 Euro
- Steuerberater und Accounting: 300 Euro
Rechnung: 18.000 Euro (Einnahmen) – 3.600 Euro (Provisionen) – 2.400 Euro (Nebenkosten) – 1.200 Euro (Reinigung) – 600 Euro (Versicherungen) – 800 Euro (Abschreibung) – 300 Euro (Steuerberater) = 9.100 Euro steuerpflichtige Einkünfte. Bei einem persönlichen Steuersatz von 32 Prozent (durchschnittlich in höheren Einkommensgruppen) er
