AfA Immobilien 2026: Aktuelle Sätze und gesetzliche Grundlagen
Die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, gehört zu den wichtigsten Steuervergünstigungen für Immobilienbesitzer und Vermieter in Deutschland. Sie ermöglicht es, die Anschaffungskosten eines Gebäudes über mehrere Jahrzehnte verteilt als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Dies führt zu erheblichen Steuerersparnissen, besonders in den ersten Jahren nach dem Immobilienerwerb. Die rechtliche Grundlage bildet § 7 Abs. 4 und 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG), der die verschiedenen Abschreibungssätze für unterschiedliche Baujahre festlegt.
Für das Jahr 2026 gelten folgende Regelungen: Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt oder angeschafft wurden, können mit einem Satz von 3 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Dies entspricht einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren. Für Gebäude mit dem Baujahr 1925 bis 2022 beträgt die lineare AfA 2 Prozent jährlich, was einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren entspricht. Noch ältere Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, unterliegen einer AfA von 2,5 Prozent pro Jahr. Diese differenzierten Sätze berücksichtigen die unterschiedliche Verschleißgeschwindigkeit und Dauerhaftigkeit verschiedener Baualtersklassen.
Berechnung der AfA: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Die korrekte Berechnung der AfA erfordert zunächst eine genaue Ermittlung des Gebäudeanteils am Kaufpreis. Nach § 7 Abs. 4 EStG ist der Grund und Boden nicht abschreibungsfähig. Nur der Gebäudeanteil selbst kann der AfA unterliegen. Dies ist ein entscheidender Punkt, den viele Immobilienbesitzer übersehen. Der Kaufpreis wird daher in einen Grundstücksanteil und einen Gebäudeanteil aufgesplittet.
Die korrekte Vorgehensweise sieht folgendermaßen aus:
- Den Kaufpreis der Immobilie ermitteln (Gesamtkaufpreis inklusive Makler, Notargebühren, Grunderwerbsteuer sind nicht relevant für die AfA-Bemessung)
- Den Grundstückswert vom Gesamtkaufpreis abziehen, um den reinen Gebäudewert zu erhalten
- Den AfA-Satz basierend auf dem Baujahr bestimmen
- Den Gebäudewert mit dem AfA-Satz multiplizieren, um die jährliche Abschreibung zu berechnen
- Die AfA in der Steuererklärung bei den Werbungskosten oder Betriebsausgaben eintragen
Der schwierigste Schritt ist häufig die Bestimmung des Grundstücksanteils. Liegt ein notarieller Kaufvertrag vor, muss darin bereits eine Aufteilung erfolgt sein. Ist dies nicht der Fall, können Vermieter sich bei der zuständigen Gemeinde nach dem aktuellen Bodenrichtwert erkundigen. Alternativ kann ein Sachverständiger zur Wertermittlung herangezogen werden. Die Finanzbehörden akzeptieren auch eine begründete Schätzung, sofern diese nachvollziehbar dokumentiert ist.
Praktische Rechenbeispiele zur AfA-Berechnung
Beispiel 1: Neubau ab 2023
Ein Vermieter erwirbt ein Neubauhaus am 15. März 2024 für einen Gesamtkaufpreis von 500.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag legt den Grundstücksanteil auf 150.000 Euro fest. Der Gebäudeanteil beträgt daher 350.000 Euro. Da es sich um einen Neubau nach dem 31. Dezember 2022 handelt, gilt die AfA von 3 Prozent pro Jahr.
Die jährliche AfA berechnet sich wie folgt:
350.000 Euro × 3 % = 10.500 Euro pro Jahr
Diese 10.500 Euro können der Vermieter ab dem Jahr 2024 in seiner Einkommensteuererklärung als Werbungskosten eintragen. Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 42 Prozent (Spitzensteuersatz) spart der Vermieter somit jährlich etwa 4.410 Euro an Einkommensteuer. Über einen Zeitraum von 33 Jahren (bis zur vollständigen Abschreibung) summiert sich die gesamte AfA auf exakt 350.000 Euro.
Beispiel 2: Älteres Gebäude (Baujahr 1995)
Ein anderer Vermieter kauft im Januar 2026 ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1995 für insgesamt 800.000 Euro. Der Grundstücksanteil wurde mit 320.000 Euro festgestellt. Der Gebäudeanteil liegt somit bei 480.000 Euro. Für ein Gebäude aus dem Jahr 1995 gilt die AfA-Satz von 2 Prozent pro Jahr.
Die jährliche AfA berechnet sich wie folgt:
480.000 Euro × 2 % = 9.600 Euro pro Jahr
Der Vermieter kann diese 9.600 Euro jedes Jahr für 50 Jahre lang abschreiben. Bei einem Steuersatz von 37 Prozent spart dieser Vermieter jährlich etwa 3.552 Euro an Steuern. Dies zeigt deutlich, dass neuere Gebäude durch den höheren AfA-Satz von 3 Prozent stärker begünstigt werden als ältere Gebäude.
Besonderheiten und Optimierungsmöglichkeiten für 2026
Bei der Planung der Immobilienfinanzierung und der AfA-Strategie sollten Vermieter mehrere wichtige Punkte beachten. Die Entfernung der Verschleißteile ist eine häufig übersehene Optimierungsmöglichkeit. Nach § 7 Abs. 4 EStG können Verschleißteile wie Dach, Fenster, Heizung oder Fassade separat bewertet und mit kürzeren Abschreibungsdauern (bis 20 Jahre) abgeschrieben werden, sofern diese zum Zeitpunkt der Anschaffung bereits älter als drei Jahre alt sind.
Beispiel: Ein Vermieter kauft 1995 eine alte Villa. Bei der Übernahme liegt das Dach bereits 25 Jahre vor. Dieses Dach kann mit einer Nutzungsdauer von beispielsweise 15 Jahren separat abgeschrieben werden, statt es der regulären 2-Prozent-AfA des gesamten Gebäudes zu unterziehen. Dies führt zu deutlich höheren Abschreibungsquoten in den ersten Jahren und damit zu besseren Steuerersparungen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Unterscheidung zwischen Neubau und bestehenden Gebäuden. Die erhöhte AfA von 3 Prozent ab 2023 wurde als Anreiz zur Neubautätigkeit eingeführt. Deshalb lohnt sich ein Neubau-Immobilienerwerb steuerlich deutlich mehr als der Kauf eines älteren Gebäudes. Die eingesparten Steuern ermöglichen es oft, die Hypothekarzinsen schneller zu tilgen.
- Neubau ab 2023: 3 % AfA pro Jahr = 33 Jahre Abschreibungsdauer
- Gebäude 1925–2022: 2 % AfA pro Jahr = 50 Jahre Abschreibungsdauer
- Gebäude vor 1925: 2,5 % AfA pro Jahr = 40 Jahre Abschreibungsdauer
- Umfassend renovierte Altbauten: Teilweise höhere Sätze möglich durch Verschleißteile-Trennung
Zusätzlich ist die Dokumentation entscheidend. Das Finanzamt fordert bei Betriebsprüfungen regelmäßig Nachweise über den Gebäudewert, das Baujahr und den Grundstücksanteil. Ein professionelles Bewertungsgutachten kostet zwar 1.000–3.000 Euro, kann aber bei einem Streit mit dem Finanzamt tausende Euro an zusätzlicher AfA sichern — und zahlt sich damit schnell aus.
AfA-Tabelle für Immobilien 2026 — Alle Sätze im Überblick
| Immobilientyp / Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Neubau Wohngebäude (ab 2023, Bauantrag ab 01.01.2023) | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Wohngebäude (Baujahr 1925–2022) | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Gewerblich genutzte Gebäude (ab 1995) | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG |
| Degressive AfA Wohngebäude (Neubau/Ersterwerb ab 2023) | 5,0 % degressiv | Variabel | § 7 Abs. 5a EStG |
| Denkmalgeschützte Gebäude (Sanierung) | 9 % (1.–8. Jahr) / 7 % (9.–12. Jahr) | 12 Jahre | § 7i EStG |
Degressive AfA ab 2023: Für Neubauten mit Bauantrag ab dem 1. Oktober 2023 gilt optional eine degressive AfA von 5 % p.a. im ersten Jahr. Wer von der degressiven in die lineare AfA wechseln will, kann dies einmalig tun — der optimale Zeitpunkt ist, wenn die lineare AfA höher wäre als der degressive Restbuchwert-Prozentsatz.
Häufige Fragen zur Immobilien-AfA
Kann ich das Grundstück auch abschreiben?
Nein. Grundstücke unterliegen keiner AfA, da sie keinem Wertverzehr unterliegen. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Die korrekte Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ist beim Kauf entscheidend. Das Finanzamt akzeptiert Bodenrichtwert-basierte Gutachten oder die Aufteilungshilfe des Bundesfinanzministeriums.
Ab wann beginnt die AfA bei einer vermieteten Immobilie?
Die AfA beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung — also wenn die Immobilie tatsächlich erworben wurde (Eigentumsübergang nach notarieller Umschreibung). Im Erwerbsjahr wird die AfA zeitanteilig (monatsweise) gewährt. Bei Eigentumswohnungen zählt der Tag der Schlüsselübergabe nach Kaufpreiszahlung.
Was passiert mit der AfA wenn ich die Immobilie verkaufe?
Privatpersonen müssen keine AfA-Beträge zurückzahlen. Bei Gewerbetreibenden oder einer GmbH werden die abgeschriebenen Beträge beim Verkauf als stille Reserven versteuert. Für Privatpersonen gilt: Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung = steuerpflichtig (Spekulationsgewinn). Danach ist der Verkaufserlös steuerfrei.
Kann ich Modernisierungskosten sofort absetzen?
Das hängt von der Art ab. Einfache Reparaturen und Instandhaltungen (Erhaltungsaufwand) sind sofort als Werbungskosten absetzbar. Größere Modernisierungen, die den Wohnstandard deutlich erhöhen, gelten als Herstellungskosten und müssen über die AfA-Laufzeit verteilt werden. Die Grenze liegt bei einer wesentlichen Verbesserung gegenüber dem Zustand bei Erwerb — ein häufiger Streitpunkt mit dem Finanzamt.
Lohnt sich die degressive AfA gegenüber der linearen?
In den ersten Jahren ja: 5 % degressiv ist mehr als 3 % linear. Bei einem 500.000 € Gebäude sind das 25.000 € vs. 15.000 € AfA im Jahr 1. Der Vorteil verkleinert sich jedes Jahr, da die degressive AfA vom sinkenden Restbuchwert berechnet wird. Nach ca. 10–15 Jahren empfiehlt sich der Wechsel zur linearen Methode. Durch den frühzeitigen Steuereffekt steigt der Barwert der Gesamtersparnis.
