Die Wohngebäudeversicherung schützt vor teuren Schäden durch Feuer, Leitungswasser und Sturm — doch unter welchen Umständen sind die Beiträge steuerlich absetzbar? Für Vermieter gibt es einen klaren Weg, für Eigennutzer ist es komplizierter.
Vermieter: Voller Werbungskosten-Abzug
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Wohngebäudeversicherungsbeiträge vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen (§ 21 EStG). Das gilt unabhängig davon, ob die Versicherung Feuer, Sturm, Leitungswasser, Elementarschäden oder eine Kombination davon abdeckt.
Die Prämie wird im Jahr der Zahlung angesetzt — nicht im Jahr der Fälligkeit. Wer also im Dezember die Jahresprämie für das Folgejahr überweist, kann sie noch im laufenden Jahr absetzen (Zufluss-Abfluss-Prinzip bei Überschusseinkünften). Sinnvoll kann es sein, am Jahresende eine Vorauszahlung zu leisten, um die Steuerlast des laufenden Jahres zu senken.
Eigennutzer: Kein direkter Abzug möglich
Wer das Gebäude selbst bewohnt, kann die Wohngebäudeversicherung grundsätzlich nicht von der Steuer absetzen. Das selbstgenutzte Eigenheim erzeugt keine steuerpflichtigen Einkünfte, weshalb auch keine Werbungskosten entstehen können. Dieser Grundsatz gilt für Alleineigentümer, Wohnungseigentümer (WEG) und alle selbstnutzenden Käufer.
Ausnahme: Häusliches Arbeitszimmer
Wer einen anerkannten Anteil seines Gebäudes als Arbeitszimmer nutzt, kann einen entsprechenden Anteil der Gebäudekosten — einschließlich der Wohngebäudeversicherung — als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzen. Voraussetzung ist ein ordnungsgemäß eingerichtetes Arbeitszimmer, das den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit bildet, oder — seit 2023 — die Nutzung der Tagespauschale (1.260 €/Jahr) ohne separates Arbeitszimmer.
| Nutzungsart | Absetzbar? | Steuerposition |
|---|---|---|
| Vermietet (100%) | Ja, vollständig | Werbungskosten V+V |
| Eigengenutzt | Nein | — |
| Teils vermietet, teils eigengenutzt | Anteilig (Vermietungsquote) | Werbungskosten V+V |
| Gewerblich genutzt | Ja, vollständig | Betriebsausgaben |
| Arbeitszimmer-Anteil | Quotaler Anteil | Werbungskosten/BA |
Gemischt genutzte Immobilien: Aufteilung nach Fläche
Bei einer Immobilie, die teils vermietet und teils selbst genutzt wird (z.B. Zweifamilienhaus), wird die Wohngebäudeversicherung nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufgeteilt. Entspricht die vermietete Einheit 60% der Gesamtfläche, sind 60% der Prämie als Werbungskosten absetzbar. Diese Aufteilung muss dokumentiert werden — Grundrisspläne mit Flächenmaßen reichen aus.
Elementarschadenversicherung separat absetzbar?
Ja. Auch eine separat abgeschlossene Elementarschadenversicherung (Überschwemmung, Erdrutsch, Erdbeben) zählt bei Vermietung vollständig als Werbungskosten. Ebenso: Glasbruchversicherung, Mietausfallversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. All diese Policen schützen das Mietobjekt und sind damit direkt der Einkunftserzielung zugeordnet.
- ✓ Jahresrechnung der Versicherung für die Steuererklärung aufbewahren
- ✓ Bei gemischter Nutzung: Flächenaufteilung dokumentieren
- ✓ Dezember-Vorauszahlung für Steueroptimierung nutzen (Vermieter)
- ✓ Auch Elementar-, Glas- und Haftpflichtversicherung als Werbungskosten ansetzen
- ✓ Eigennutzer: Nur bei anerkanntem Arbeitszimmer anteilig absetzbar
