Wer eine Immobilie nach mehr als zehn Jahren verkauft, zahlt in Deutschland keine Einkommensteuer auf den Gewinn — die sogenannte Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Doch die Regelung hat zahlreiche Fallstricke, die teuer werden können.
Die 10-Jahres-Frist: Was genau gilt?
Die Frist beginnt mit dem Tag des Kaufs (Datum im notariellen Kaufvertrag) und endet mit dem Tag des Verkaufs — ebenfalls Datum im Notarvertrag, nicht der Grundbucheintrag. Wer am 15. März 2014 gekauft und am 14. März 2024 verkauft, ist nicht steuerfrei — ein Tag fehlt. Am 15. März 2024 hingegen: steuerfrei.
Ausnahme Eigennutzung: Bei selbstgenutzten Immobilien gilt eine Sonderregel: Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren durchgehend selbst bewohnt hat, zahlt keine Spekulationssteuer — unabhängig von der 10-Jahres-Frist.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Der Veräußerungsgewinn wird dem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen. Es gibt keinen Pauschalsteuersatz wie bei Aktien (25 % Abgeltungsteuer). Rechenbeispiel:
Kaufpreis 2016: 280.000 €
Verkaufspreis 2021: 420.000 €
Nebenkosten Kauf (Notar, GrESt, Makler): 28.000 €
Eingebaute Küche (aktiviert): 8.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 420.000 − 280.000 − 28.000 − 8.000 = 104.000 €
Bei Spitzensteuersatz 42 %: 43.680 € Steuer
Was mindert den steuerpflichtigen Gewinn?
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklercourtage
- Verkaufskosten: Maklercourtage beim Verkauf, Notargebühren
- Werbungskosten (bei Vermietung): Bereits abgeschriebene AfA erhöht wieder den Gewinn (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG)
- Herstellungskosten: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (> 15 % Gebäudewert in ersten 3 Jahren) gehören zum Kaufpreis
Achtung AfA-Rückrechnung: Wer während der Vermietung AfA abgesetzt hat, muss den historischen Anschaffungspreis um die gesamte kumulierte AfA reduzieren. Beispiel: 10 Jahre AfA à 5.600 € = 56.000 € → erhöht steuerpflichtigen Gewinn entsprechend.
Wann beginnt die Frist bei Erbschaft und Schenkung?
Bei Erbschaft übernimmt der Erbe den ursprünglichen Kaufzeitpunkt des Erblassers (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Hat der Erblasser die Immobilie 2010 gekauft, ist sie für den Erben ab 2020 steuerfrei.
Bei Schenkung gilt ebenfalls der Erwerbszeitpunkt des Schenkers. Achtung: Schenkungsteuer (§ 7 ErbStG) ist eine separate Frage.
Freigrenze und Verlustverrechnung
Es gibt eine Freigrenze von 600 € pro Jahr (nicht: Freibetrag!). Liegt der Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte unter 600 €, ist alles steuerfrei. Bei 601 € muss der volle Betrag versteuert werden.
Verluste aus § 23 EStG können nur mit Gewinnen aus § 23 EStG verrechnet werden — nicht mit anderen Einkünften. Verlustvortrag in Folgejahre ist möglich.
Häufige Fehler
- Fristenberechnung nach Grundbucheintrag statt Kaufvertragsdatum
- Vergessen, dass Umbaukosten den Kaufpreis erhöhen können
- Mehrere Eigentümer (GbR) — jeder Anteil hat eigene Frist
- Nutzungsänderung (Eigennutzung → Vermietung) kurz vor Verkauf kann Steuerpflicht auslösen
FAQ
Gilt die 10-Jahres-Frist auch für Garagen?
Ja, wenn Garage und Wohnung als wirtschaftliche Einheit erworben wurden. Separate Garage mit separatem Kaufvertrag hat eigene Frist.
Was ist mit Rechten (z. B. Nießbrauch, Erbbaurecht)?
Erbbaurechte unterliegen ebenfalls § 23 EStG — Frist beginnt beim Erwerb des Rechts.
Kann man die Frist durch Umwandlung (GmbH) umgehen?
Einbringung in GmbH gilt als Veräußerung (§ 21 UmwStG) und löst bei unter 10 Jahren Steuerpflicht aus.
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