Spekulationssteuer: 10‑Jahres‑Frist & steuerfreie Verkäufe

Spekulationssteuer bei Immobilien: Wer innerhalb von 10 Jahren verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Wer wartet, verkauft steuerfrei. Diese eine Regel entscheidet über zehntausende Euro.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten minus Verbesserungsaufwendungen = Gewinn. Dieser wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (bis 45 %).

Ausnahmen von der Spekulationssteuer

• Eigennutzung: Wenn Sie im Jahr des Verkaufs und den 2 Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt haben → steuerfrei!
• 10-Jahres-Frist: Kauf vor mehr als 10 Jahren → steuerfrei
• Erbschaft: Behaltefrist läuft ab Anschaffung durch den Erblasser — nicht ab Erbfall

Eigennutzungs-Trick: 3-Jahres-Regel nutzen

Sie haben eine vermietete Wohnung die Sie vor 7 Jahren gekauft haben. Jetzt wollen Sie verkaufen. Lösung: Ziehen Sie selbst ein, wohnen mindestens 2 volle Kalenderjahre + das Verkaufsjahr darin → steuerfrei trotz Unterschreitung der 10-Jahres-Frist!

Freigrenze §23 EStG

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (alle zusammen) unter 600 € im Jahr sind steuerfrei. Bei Immobilien ist dieser Betrag kaum je relevant — aber bei kleinen Positionen (z.B. Krypto, Edelmetalle) kann er helfen.

Was passiert wenn ich die Immobilie verschenke oder vererbe?

Eine Schenkung oder Erbschaft ist keine Veräußerung i.S.d. §23 EStG — keine Spekulationssteuer. Aber: Der Empfänger übernimmt die ursprüngliche Anschaffungszeit des Schenkers. Wenn der Schenker das Objekt vor 5 Jahren kaufte, läuft die 10-Jahres-Frist weiter.

Gilt die 10-Jahres-Frist auch für Erbpacht-Grundstücke?

Erbbaurechte sind eigenständig handelbar und unterliegen ebenfalls §23 EStG. Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Erwerb des Erbbaurechts (nicht des Grundstücks selbst).

Kann ich Verluste aus Spekulationsgeschäften mit Gewinnen verrechnen?

Ja — aber nur mit anderen Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften (§23 EStG). Keine Verrechnung mit Arbeitseinkommen, Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen möglich. Verluste können ins nächste Jahr vorgetragen werden.