Mieterstrom als gewerbliche Tätigkeit: Die grundsätzliche Einordnung
Vermieter, die Strom aus einer Photovoltaikanlage direkt an ihre Mieter verkaufen, erzielen gewerbliche Einkünfte gemäß § 15 Abs. 1 EStG (Einkünfte aus Gewerbebetrieb). Diese Einordnung ist essentiell, da sie weitreichende steuerliche Konsequenzen mit sich bringt. Der Verkauf von Mieterstrom stellt eine selbstständige, nachhaltige Tätigkeit dar, die mit der Absicht der Gewinnerzielung ausgeführt wird – alle Kriterien des Gewerbebegriffs sind somit erfüllt.
Die Tatsache, dass eine PV-Anlage auf einem Wohngebäude installiert ist, macht die Stromlieferung nicht automatisch zur Einkünfteerzielungsabsicht aus der Vermietung. Stattdessen handelt es sich um eine separate, voneinander unabhängige wirtschaftliche Aktivität. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist die Grenze zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (gemäß § 21 EStG) und gewerblichen Einkünften hier klar gezogen. Dies hat bedeutende Auswirkungen auf die Gewerbeanmeldung, die Buchführung sowie die gesamte Steuerlastermittlung des betroffenen Vermieters.
Die Abfärberegelung und ihre Konsequenzen für Vermieter
Die Abfärberegelung nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG ist ein kritischer Aspekt, den viele Vermieter übersehen. Diese Regelung besagt, dass wenn eine Person neben Einkünften aus Vermietung auch nur in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte erzielt, all ihre sonstigen Einnahmen aus Vermietung ebenfalls als gewerblich eingestuft werden können. Dies bedeutet konkret: Sobald ein Vermieter durch Mieterstromverkauf gewerbliche Einkünfte realisiert, können auch die restlichen Mieteinnahmen aus anderen Wohnungen oder Gewerberäumen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb behandelt werden.
Die praktische Tragweite ist erheblich. Ein Vermieter, der beispielsweise drei Wohnungen vermietet und in einer davon eine PV-Anlage mit Mieterstromverkauf betreibt, könnte damit rechnen, dass alle drei Mieteinnahmen gewerblich besteuert werden. Dies führt zu einer Steigerung der Einkommensteuer um bis zu 19 Prozentpunkte, je nach Grenzsteuersatz. Gleichzeitig entsteht eine Gewerbesteuerpflicht, deren Hebesatz in deutschen Städten zwischen 290 und 490 Prozent liegt – im Bundesdurchschnitt etwa bei 380 Prozent. Für einen Vermieter mit jährlichen Mieteinnahmen von 50.000 Euro kann dies eine zusätzliche Gewerbesteuer von 1.900 bis 3.100 Euro pro Jahr bedeuten.
Die Ausnahme: Kleine PV-Anlagen und die Neuregelungen seit 2022
Eine wichtige Erleichterung wurde mit dem Wachstumschancengesetz 2022 eingeführt. Nach § 3 Abs. 1c EStG sind Einkünfte aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen bis zu einer installierten Leistung von 30 kWp auf Wohngebäuden steuerfrei. Diese Regelung war eine Reaktion auf steigende Energiekosten und soll Vermietern Anreize für die Installation erneuerbarer Energien bieten.
Jedoch gibt es eine wichtige Einschränkung beim Mieterstrom: Die Steuerbefreiung nach § 3 Abs. 1c EStG gilt nicht für den Verkauf von Strom an Mieter. Die Norm begrenzt die Steuerbefreiung explizit auf Anlagen, deren Strom selbst verbraucht wird oder ins Netz eingespeist wird (mit Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz). Der direkte Verkauf an Dritte – also auch an Mieter im selben Haus – fällt aus dieser Steuerbefreiung heraus. Dies bedeutet: Mieterstromverkauf bleibt unter allen Umständen gewerblich steuerpflichtig, unabhängig von der Größe der Anlage.
Ein praktisches Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Ein Vermieter mit einer 20 kWp PV-Anlage auf seinem Wohnhaus erzielt 6.000 Euro jährliche Einnahmen. Bei reinem Eigenverbrauch und Netzeinspeisung hätte er keine Einkommensteuer auf diese Einkünfte zu zahlen. Verkauft er denselben Strom jedoch an Mieter für 8.000 Euro jährlich, sind diese 8.000 Euro vollständig als gewerbliche Einkünfte zu versteuern – mit allen damit verbundenen Konsequenzen durch die Abfärberegelung.
Steuerliche Pflichten und Dokumentation beim Mieterstromverkauf
Mit der Einordnung als Gewerbebetrieb ergeben sich zwangsläufig umfangreiche steuerliche Pflichten. Der Vermieter muss sich unverzüglich beim Finanzamt anmelden, sobald der Mieterstromverkauf beginnt. Dies geschieht über das Finanzamt am Ort der Betriebsstätte (in der Regel der Sitz des Vermieters). Die Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO ist obligatorisch und sollte nicht verzögert werden, um Nachzahlungen und Strafzinsen zu vermeiden.
Für die Buchführung gilt nach § 4 Abs. 1 EStG, dass Gewerbetreibende grundsätzlich Betriebsvermögen führen und somit verpflichtet sind, eine vollständige Buchführung mit Bilanz durchzuführen (sofern die Umsatzgrenzen überschritten werden). Insbesondere sind folgende Unterlagen sorgfältig zu dokumentieren:
- Anschaffungskosten der PV-Anlage mit detailliertem Kostenaufschluss
- Abschreibungsplan (linear über 20 Jahre, Standard für PV-Anlagen)
- Mieterstromverträge mit allen relevanten Klauseln
- Verbrauchsmessungen und Stromrechnungen an Mieter
- Separate Buchhaltung für Einnahmen und Betriebsausgaben des Mieterstromgeschäfts
- Nachweise über Wartung, Reparaturen und Versicherungen der Anlage
Die Unternehmereigenschaft nach § 2 UStG ist ebenfalls zu beachten. Mieterstromverkauf gilt als Lieferung von Elektrizität und ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Der Regelsteuersatz von 19 Prozent ist auf die Stromlieferungen anzuwenden. Allerdings gibt es eine Ausnahmeregelung: Strom, der von Mietern selbst verbraucht wird und die Lieferung innerhalb des gleichen Gebäudes erfolgt, kann unter bestimmten Bedingungen von der Umsatzsteuer befreit sein, wenn eine Stromlieferkennzeichnung erfolgt. Dies erfordert jedoch eine sehr sorgfältige Dokumentation und Kommunikation mit dem Finanzamt.
Abschreibungen und laufende Betriebsausgaben
Die Abschreibung der Photovoltaikanlage ist ein zentraler Aspekt der Steueroptimierung. Für PV-Anlagen, die ab dem 1. Januar 2020 in Betrieb genommen wurden, gelten nach § 7 Abs. 4 EStG und § 7g EStG folgende Regelungen: Die Anlage wird linear über 20 Jahre abgeschrieben, was zu jährlichen Abschreibungsquoten von 5 Prozent der Anschaffungskosten führt.
Rechenbeispiel: Ein Vermieter investiert 30.000 Euro in eine 10 kWp PV-Anlage mit Montage und Elektrik. Die jährliche Abschreibung beträgt 30.000 Euro ÷ 20 Jahre = 1.500 Euro. Dies mindert den Gewinn aus dem Mieterstromverkauf um 1.500 Euro pro Jahr. Bei einem Grenz
