Wer eine Immobilie finanziert, profitiert doppelt: von günstigen Zinsen und — bei Vermietung — von der steuerlichen Absetzbarkeit der Darlehenszinsen als Werbungskosten (§ 9 EStG). Der Vergleich zeigt die aktuellen Konditionen führender Anbieter.
Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Annuitätendarlehen, bei dem monatlich ein gleichbleibender Betrag (Rate) aus Zins und Tilgung gezahlt wird. Wichtige Parameter:
Bei vermieteten Immobilien sind die Darlehenszinsen als Werbungskosten vollständig abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG). Das senkt die steuerpflichtige Vermietungseinkünfte direkt.
Rechenbeispiel: Darlehenszinsen 12.000 € / Jahr bei Grenzsteuersatz 42 % → Steuerersparnis: 5.040 € / Jahr. Wer die Zinsen optimiert (günstigerer Anbieter, Forward-Darlehen), spart also doppelt.
Bei selbstgenutzten Immobilien: Darlehenszinsen sind nicht absetzbar. Ausnahme: Home-Office-Anteil (§ 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b EStG).
KfW-Darlehen (z. B. Programm 261 für energieeffizientes Bauen) können mit klassischer Baufinanzierung kombiniert werden. Der Zinsverbilligungseffekt der KfW mindert zwar die absetzbare Zinssumme, aber der günstigere Zins überwiegt in der Regel.
Sonderabschreibung § 7b EStG: Für neue Mietwohngebäude (Baugenehmigung ab 2023) sind in den ersten 4 Jahren je 5 % Sonder-AfA möglich — zusätzlich zur normalen linearen AfA von 3 %.
Empfohlen: mindestens 20 % des Kaufpreises + Kaufnebenkosten (Notar, GrESt, Makler) aus Eigenmitteln. Nebenkosten betragen je nach Bundesland 9–15 % des Kaufpreises.
Wenn die Zinsbindung in 12–60 Monaten ausläuft und du steigende Zinsen erwartest. Aktuell sichern und Zinsaufschlag (ca. 0,01–0,02 % pro Monat Vorlauf) einkalkulieren.
Nach 10 Jahren Laufzeit: ja, mit 6 Monaten Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Davor: Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditgeber berechnen lassen.
Ja, bei vermieteten Objekten — Bereitstellungszinsen sind Finanzierungskosten und damit Werbungskosten.