Die degressive Abschreibung für Wohngebäude wurde 2023 für Neubauten wiedereingeführt und 2024 auf 5% p.a. erhöht. Was das für Immobilieninvestoren bedeutet: höhere Abschreibungen in den ersten Jahren – und damit weniger Steuer auf Mieteinnahmen.
Degressive vs. Lineare AfA: Der direkte Vergleich
| Methode | Satz | Basis | Laufzeit |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA (§7 Abs. 4 EStG) | 2% p.a. | Anschaffungskosten (konstant) | 50 Jahre |
| Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG) | 5% p.a. | Restbuchwert (sinkend) | bis Restbuchwert 0 |
Rechenbeispiel: 500.000 EUR Gebäude
| Jahr | Linear (2%) | Degressiv (5%) | Vorteil Degressiv |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 10.000 EUR | 25.000 EUR | +15.000 EUR |
| Jahr 2 | 10.000 EUR | 23.750 EUR | +13.750 EUR |
| Jahr 3 | 10.000 EUR | 22.563 EUR | +12.563 EUR |
| Jahr 5 | 10.000 EUR | 20.363 EUR | +10.363 EUR |
| Jahr 10 | 10.000 EUR | 15.943 EUR | +5.943 EUR |
| Jahr 20 | 10.000 EUR | 9.750 EUR | –250 EUR (linear jetzt besser) |
Wer kann die degressive AfA nutzen?
- Gebäude zum Zweck der Vermietung (nicht Eigennutzung)
- Bauantrag oder Kaufvertrag ab 01.01.2023
- Wohngebäude (keine Gewerbegebäude)
- Fertigstellung bis 30.09.2029 (Übergangsfrist)
- Neubau oder Kauf eines neuen Gebäudes (kein Altbau)
Sonder-AfA §7b EStG: Noch mehr abschreiben
Zusätzlich zur degressiven AfA kann für Neubauwohnungen, die erstmals zu Wohnzwecken vermietet werden, die Sonder-AfA nach §7b genutzt werden: 5% der Anschaffungskosten über 4 Jahre zusätzlich. Voraussetzung: Baukostenobergrenze (max. 5.000 EUR/qm).
Steuerliche Wirkung: Wie viel spart die degressive AfA?
Beispiel: Investor mit 42% Grenzsteuersatz, Gebäudeanteil 500.000 EUR
- Jahr 1, degressive AfA: 25.000 EUR → Steuerersparnis: 10.500 EUR
- Jahr 1, lineare AfA: 10.000 EUR → Steuerersparnis: 4.200 EUR
- Vorteil durch degressive AfA in Jahr 1: 6.300 EUR
Steuerliche Optimierung für Immobilieninvestoren 2026: Aktuelle Freibeträge und Grenzen
Für das Steuerjahr 2026 haben sich mehrere Eckwerte verändert, die direkt auf die Rentabilität von Vermietungsimmobilien auswirken. Die Bundesregierung hat die Steuerlichen Freibeträge zum Inflationsausgleich angepasst, was sowohl für Einzelunternehmer als auch für GmbH-Gesellschafter relevant ist.
Der Grundfreibetrag für Ledige beträgt im Jahr 2026 voraussichtlich 11.600 EUR (2025: 11.600 EUR). Für zusammen veranlagte Ehegatten verdoppelt sich dieser Betrag auf 23.200 EUR. Diese Freibeträge sind entscheidend, da Verluste aus Vermietung und Verpachtung nach §2 Abs. 3 EStG bis zu dieser Grenze mit anderen Einkünften verrechenbar sind – allerdings unter Beachtung der Überschussbesteuerungsgrenzen.
| Parameter | 2024 | 2025 | 2026 (Prognose) | Auswirkung auf Vermieter |
|---|---|---|---|---|
| Grundfreibetrag (ledig) | 11.600 EUR | 11.600 EUR | 11.600 EUR | Steuerfrei bis zu diesem Einkommen |
| Sparer-Pauschbetrag | 1.000 EUR | 1.000 EUR | 1.000 EUR | Kapitalerträge begünstigt |
| Günstigerprüfung Körperschaftsteuer (GmbH) | 30% | 30% | 30% | Bei Immobilien-GmbH relevant |
| Inflation im Vorjahr | –0,3% | +2,4% | +1,8% | Bestimmt Anpassung der Freibeträge |
| Spitzensteuersatz (ab Einkommen) | 288.000 EUR (gg.) | 288.000 EUR (gg.) | 297.000 EUR (Prognose) | Erhöht Steuerlast für Top-Vermieter |
Besonderheiten bei der Gebäudeabgrenzung: Grund vs. Gebäude nach §7 Abs. 4 und 5a EStG
Eine häufig unterschätzte Herausforderung bei der Inanspruchnahme der degressiven AfA ist die korrekte Abgrenzung zwischen Grund und Boden einerseits sowie dem Gebäude andererseits. Nach der BewG-Systematik (Bewertungsgesetz) und dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH I R 49/92) muss diese Aufteilung bei Immobilienerwerb dokumentiert werden.
Der Grund und Boden ist nach §7 Abs. 4 und 5a EStG nicht abschreibbar. Nur der Gebäudeanteil profitiert von der 2% linearen oder 5% degressiven AfA. In der Praxis wird diese Aufteilung häufig über ein unabhängiges Gutachten oder den Objektanteil im Kaufvertrag bestimmt. Das Finanzamt prüft diese Aufteilung im Rahmen der Außenprüfung genau und kann bei offensichtlich zu hohen Gebäudeanteilen Anpassungen vornehmen.
Nach §90 Abs. 3 BewG kann das Finanzamt den Gebäudeanteil neu bewerten, wenn die vom Steuerpflichtigen angegebenen Werte nicht plausibel sind. Faustregel: Der Grund und Boden macht bei urbanen Immobilien etwa 20–40% des Kaufpreises aus, auf dem Land können es 50–70% sein. Stark versiegelte Grundstücke (z.B. in Innenstädten) haben oft einen höheren Bodenanteil.
Besonderheiten bei Grundrissänderungen und Modernisierungen
Nicht jede Aufwendung für ein vermietetes Gebäude ist sofort nach §7 Abs. 5a EStG abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet streng zwischen Herstellungskosten (aktivierungspflichtig, AfA-fähig) und Instandhaltungskosten (sofort absetzbar). Diese Unterscheidung ist nach dem BFH-Urteil I R 85/13 besonders bei Umbaumaßnahmen schwierig.
Beispiel: Sie kaufen 2024 ein Neubau-Mehrfamilienhaus mit degressiver AfA. Zwei Jahre später führen Sie eine energetische Sanierung durch (Fenstertausch, Dämmung). Sind diese Kosten Instandhaltung oder Herstellung?
- Instandhaltung (sofort absetzbar): Austausch von einzelnen Fenstern oder Reparaturen an der Fassade, die die ursprüngliche Substanz wiederherstellen
- Herstellung (AfA-fähig, 5% degressiv): Komplette Erneuerung der Fensteranlage oder neue Wärmedämmung, die das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus verbessert
Nach §255 Abs. 2 HGB (BilMoG-Regelung) und der entsprechenden EStG-Auslegung durch die Finanzbehörden gelten Aufwendungen als Herstellung, wenn sie „das Gebäude in einen Zustand versetzen, der über den ursprünglichen Zustand hinausgeht." Das Finanzamt prüft hierbei, ob die Maßnahme die Lebensdauer erhöht, die Leistungsfähigkeit verbessert oder neue Funktionen hinzufügt.
Praktisch bedeutet das: Moderne Fenster mit besserer Wärmeisolation als die Originalfenster sind Herstellung. Einfacher Austausch durch baugleiche Fenster ist Instandhaltung. Diese Unterscheidung muss in der Steuererklärung dokumentiert werden.
Nein. Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG gilt nur für Gebäude mit Bauantrag oder Kaufvertrag ab 01.01.2023. Für Altbauten gilt weiterhin die lineare AfA von 2% pro Jahr nach §7 Abs. 4 EStG. Das bedeutet auch: Ein bereits im Bestand befindliches Gebäude, das Sie 2024 kaufen, fällt nicht unter die neuen Regelungen.
Degressive AfA 2024: Die neuen Sätze und Übergangsregelungen
Seit 2024 gelten für die degressive Abschreibung von Wohngebäuden neue Prozentsätze, die Investoren erheblich entlasten. Der aktuelle Satz von 5% p.a. kann auf Neubauten angewendet werden, die ab dem 1. Januar 2024 fertiggestellt wurden. Für Gebäude, deren Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 gestellt wurde, ist die degressive AfA grundsätzlich wieder zulässig – unabhängig vom tatsächlichen Fertigstellungsdatum.
Die Übergangsregelung ist wichtig: Wer bereits 2023 in Neubauten investiert hat, kann unter bestimmten Bedingungen ebenfalls von der degressiven Abschreibung profitieren. Allerdings lag der Satz 2023 noch bei 4% p.a. Es lohnt sich, die genauen Fertigstellungsdaten und Behördeneingänge zu prüfen, um die optimale Abschreibungsmethode zu wählen. Eine Bilanzierung nach den neuen Regeln ist in solchen Fällen oft vorteilhaft.
Steuerliche Gestaltung: Degressive vs. lineare AfA im Vergleich
Bei der Wahl zwischen degressiver und linearer Abschreibung müssen Immobilieninvestoren eine langfristige Strategie entwickeln. Die degressive Methode (5% auf den Buchwert) führt zu höheren Abschreibungen in den ersten 10–15 Jahren, reduziert aber über die gesamte Nutzungsdauer die Summe der Abschreibungen nicht. Das bedeutet: Sie zahlen anfangs weniger Steuern, müssen aber später aufpassen, wenn sich die steuerliche Situation ändert.
Die lineare Methode (2% p.a. über 50 Jahre) bietet dagegen konstante, verlässliche Abschreibungen. Für Investoren mit schwankenden Einkünften oder geplanten Verkäufen innerhalb der nächsten 15 Jahre ist die degressive Variante oft attraktiver. Für langfristige Buy-and-Hold-Strategien kann die lineare Variante sinnvoller sein. Wichtig: Die Wahl muss in der Steuererklärung dokumentiert und ab Erwerbung eingehalten werden.
Kann ich die degressive AfA nachträglich von linear wechseln?
Ja, aber mit Einschränkungen. Ein Wechsel von degressiv zu linear ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich – etwa wenn die degressive Abschreibung nicht mehr vorteilhaft ist, weil der Buchwert bereits sehr niedrig ist. Ein Wechsel in die umgekehrte Richtung (linear zu degressiv) ist nicht gestattet. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie diese Entscheidung treffen, um Nachzahlungen zu vermeiden.
Gilt die 5%-Regelung auch für Modernisierungen an älteren Immobilien?
Nein. Die degressive AfA mit 5% p.a. gilt nur für Neubauten und Ersterwerbe von Neubauten. Modernisierungen, Renovierungen oder Erweiterungen an bestehenden Wohngebäuden fallen unter die linearen Regelungen. Die Herstellungskosten einer Modernisierung können zwar selbst wieder über verschiedene Abschreibungsperioden verteilt werden, aber nicht mit der degressiven 5%-Quote. Ausnahmen sind möglich, wenn nach einer Modernisierung die Immobilie faktisch als „neues" Gebäude behandelt wird – das ist aber selten der Fall.
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