Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist was?
Wenn Eltern eine Immobilie an die Kinder übertragen, aber weiterhin darin wohnen möchten, stehen zwei Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung: das Wohnrecht (§ 1093 BGB) und der Nießbrauch (§§ 1030–1067 BGB). Beide werden als Belastung im Grundbuch eingetragen und mindern den Schenkungswert – damit sinkt die mögliche Schenkungsteuer.
Steuerliche Bewertung: Wohnrecht vs. Nießbrauch
| Merkmal | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Berechtigung | Nur eigene Nutzung | Nutzung + Vermietung + alle Erträge |
| Steuerlicher Wert | Jahreswert × Vervielfältiger | Jahreswert × Vervielfältiger |
| Mieteinnahmen | Beim Eigentümer (Kind) | Beim Nießbraucher (Eltern) |
| Werbungskosten/AfA | Beim Eigentümer (Kind) | Beim Nießbraucher (Eltern) |
| Schenkungsteuer-Minderung | Niedriger (nur Eigennutzungswert) | Höher (voller Ertragswert) |
Berechnung des Minderungswerts
Der Wert von Wohnrecht oder Nießbrauch (zur Minderung des Schenkungswerts) berechnet sich nach § 14 BewG:
- Jahreswert der Nutzung (ortsübliche Jahresmiete oder 18.600 € Höchstwert nach § 14 Abs. 1 BewG × Grundbesitz-Faktor)
- Vervielfältiger aus Sterbetafel (abhängig von Lebenserwartung des Berechtigten)
- Jahreswert × Vervielfältiger = Kapitalwert des Rechts
Steuerfolgen bei Vermietung mit Nießbrauch
Der Nießbrauchberechtigte (Eltern) erzielt Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG. Er kann auch AfA geltend machen – anteilig basierend auf dem Nießbrauchswert. Das Kind als Eigentümer hat keine Einkünfte, aber auch keine AfA (da es keine Einnahmen hat).
FAQ: Wohnrecht und Nießbrauch
Ja. Auch juristische Personen können Nießbrauchberechtigte sein. Ein Nießbrauch zugunsten einer GmbH kann steuerlich komplex sein – die Erträge fließen dann zur GmbH (KSt 15% + GewSt statt persönlicher ESt). Kann in bestimmten Konstellationen vorteilhaft sein.
Das Nießbrauchrecht erlischt beim Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB) – es ist nicht vererblich. Das Grundstück wird automatisch lastenfrei (ohne Grundbucheintragung löschen zu müssen). Das Kind erhält dann das volle Eigentumsrecht zurück.
Beides hat seinen Platz. Der Nießbrauch sichert die Nutzung dauerhaft. Das Rückforderungsrecht (z.B. bei Insolvenz oder Tod vor dem Schenker) schützt das Eigentumsrecht. Kombinationen sind möglich – Nießbrauch + Rückforderungsrecht = maximale Absicherung.
