Steueroptimierung mit Immobilien – Strategien und Konzepte für Vermögende

Immobilien gehören zu den beliebtesten Vermögenswerten in Deutschland. Sie bieten nicht nur stabile Mieteinnahmen und einen realen Sachwert, sondern eröffnen auch zahlreiche Möglichkeiten zur Steueroptimierung. In diesem Artikel erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Stellschrauben, mit denen vermögende Privatpersonen und Familien ihr Immobilienportfolio steuerlich optimieren können. Alle Hinweise dienen lediglich der Information und ersetzen keine individuelle Beratung durch Steuerberater oder Rechtsanwälte.

1. Abschreibungen: AfA, degressive AfA und Sonderabschreibung

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das wichtigste Instrument zur steuerlichen Nutzung von Gebäudewerten. Bei der linearen Abschreibung wird jährlich ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grund und Boden) abgezogen. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz 3 % und wird über 33 Jahre verteilt, ältere Wohngebäude werden mit 2 % oder 2,5 % abgeschrieben. Seit Oktober 2023 können neu errichtete Mietwohngebäude degressiv abgeschrieben werden: im ersten Jahr 5 % der Investitionskosten und in den Folgejahren jeweils 5 % des Restwerts. Darüber hinaus fördert § 7b EStG den Mietwohnungsneubau mit einer Sonderabschreibung von 5 % in den ersten vier Jahren, sofern Bauantrag oder Kaufvertrag zwischen 1. 1. 2023 und 31. 12. 2026 liegen und die Baukosten bestimmte Grenzen einhalten.

Mehr Details und konkrete Beispiele finden Sie in unserem ausführlichen Beitrag „AfA & Sonderabschreibungen – Abschreibung optimal nutzen“.

2. Spekulationssteuer & steuerfreie Verkäufe

Beim Verkauf privater Immobilien droht die sogenannte Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Gewinne aus dem Verkauf werden als sonstige Einkünfte besteuert, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei selbstgenutzten Immobilien greift eine Ausnahme: Wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren in der Immobilie gewohnt hat, kann diese auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei verkaufen. Absetzbar sind beim steuerpflichtigen Verkauf u. a. Notar- und Maklerkosten sowie bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungskosten.

In unserem vertiefenden Beitrag „Spekulationssteuer: 10‑Jahres‑Frist & steuerfreie Verkäufe“ zeigen wir Ihnen, wie Sie die Spekulationsfrist strategisch nutzen und welche Gestaltungsmöglichkeiten Sie haben.

3. Grunderwerbsteuer reduzieren

Beim Immobilienkauf fällt die Grunderwerbsteuer an, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Unter bestimmten Umständen lässt sie sich mindern. Das Finanzgericht Köln entschied, dass für gebrauchte bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen und Markisen keine Grunderwerbsteuer anfällt, wenn ihre Preise im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Werden beispielsweise Küche und Sauna im Vertrag mit 13.000 € bewertet, reduziert sich die Bemessungsgrundlage entsprechend – bei einem Kaufpreis von 300.000 € würde die Steuer nur auf 287.000 € erhoben, was in Nordrhein‑Westfalen zu einer Steuerersparnis von 845 € führt. Zu beachten ist jedoch, dass die finanzierende Bank den Beleihungswert um den abgetrennten Betrag mindern kann.

Unser Beitrag „Grunderwerbsteuer: Sparstrategien beim Immobilienkauf“ erklärt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie legale Gestaltungen nutzen können und welche Risiken zu beachten sind.

4. Grundsteuer & laufende Kosten optimieren

Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer, die Eigentümer an die Gemeinde zahlen. Sie hängt vom Einheitswert und dem kommunalen Hebesatz ab. Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten absetzen, sofern sie diese nicht vollständig auf den Mieter umlegen. Selbstnutzer dürfen sie nicht absetzen, außer anteilig bei gemischt genutzten Immobilien oder im Rahmen eines anerkannten häuslichen Arbeitszimmers. Bei längerer, unverschuldeter Leerstandszeit kann ein Grundsteuererlass von 25 % oder 50 % möglich sein.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel „Grundsteuer & laufende Kosten: Betriebskosten optimieren“.

5. Strukturieren: Immobilien‑GmbH oder Familienstiftung?

Wie Sie Ihre Immobilien halten, beeinflusst die Steuerlast erheblich. Zwei beliebte Modelle für Vermögende sind die vermögensverwaltende Immobilien‑GmbH und die Immobilien‑Familienstiftung:

• Immobilien‑GmbH: Bei dieser Struktur liegen die laufenden Ertragsteuern bei 15 % Körperschaftsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag (insgesamt 15,825 %). Voraussetzung ist die sogenannte erweiterte Grundbesitzkürzung, damit keine Gewerbesteuer anfällt. Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der GmbH sind die Gewinne voll steuerpflichtig; allerdings können stille Reserven auf ein neues Objekt übertragen werden.
• Immobilien‑Familienstiftung: Laufende Mieteinnahmen werden ebenfalls nur mit 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag (15,825 %) besteuert. Anders als die GmbH fällt keine Gewerbesteuer an. Immobilien können nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei veräußer t werden, und Grundstücke, die durch Schenkung oder Erbschaft in das Stiftungsvermögen übertragen werden, sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Ausschüttungen an Begünstigte unterliegen jedoch der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag.

Unser Vergleichsartikel „Immobilien‑GmbH oder Familienstiftung? – Strukturen im Vergleich“ beleuchtet Vor‑ und Nachteile sowie Anwendungsbeispiele.

Fazit: Individuelle Strategien entwickeln

Die Steueroptimierung rund um Immobilien ist komplex und von vielen individuellen Faktoren abhängig. Faktoren wie Investitionsvolumen, Finanzierungsstruktur, familiäre Nachfolgepläne und persönlicher Lebensstil spielen eine Rolle. Dieser Überblick zeigt einige der wichtigsten Hebel – Abschreibungen, Spekulationssteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und geeignete Strukturen – und verweist auf vertiefende Einzelartikel. Bitte bedenken Sie: Steuerrecht unterliegt ständigen Änderungen. Lassen Sie sich vor Entscheidungen immer von einem qualifizierten Steuerberater oder Fachanwalt beraten.