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Immobilienverkauf vor der 10-Jahres-Frist — § 23 EStG
Jährliche lineare Abschreibung berechnen — § 7 Abs. 4 EStG
Freibeträge und Steuerlast nach §§ 16, 19 ErbStG
Ja. Der Erbe übernimmt den ursprünglichen Erwerbszeitpunkt des Erblassers (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Hat der Erblasser die Immobilie 2010 gekauft, ist sie für den Erben ab 2020 steuerfrei — unabhängig vom Erbdatum.
Bei durchgehender Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren — auch bei unter 10 Jahren Haltedauer. "Durchgehend" bedeutet: keine Vermietungsphasen in diesen 3 Jahren.
Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne (Immobilien + Sonstige) unter 600 €, ist alles steuerfrei. Aber Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag — bei 601 € wird der volle Betrag besteuert.
Wer während der Vermietung AfA abgesetzt hat, muss diese beim Verkauf vom Kaufpreis abziehen (Rückrechnung). Der steuerpflichtige Gewinn steigt dadurch. Beispiel: 10 Jahre × 5.600 € AfA = 56.000 € erhöhen den Veräußerungsgewinn.
Das Finanzamt akzeptiert die vereinfachte Aufteilungsmethode nach dem Bodenrichtwert. Alternativ: Kaufpreisaufteilung gemäß notariellem Vertrag. Faustregel: In Städten oft 20–30 % Grundstück, 70–80 % Gebäude.
Lineare AfA (§ 7 Abs. 4): gleiche Jahresrate über die gesamte Nutzungsdauer (2 % oder 3 %). Degressive AfA für Wohngebäude (§ 7 Abs. 5 a.F.): war bis 2005 möglich — heute für Neubauten ab 2023 als Sonder-AfA wieder eingeführt (§ 7b EStG).
AfA kann rückwirkend für noch offene Steuerjahre (4 Jahre) nacherklärt werden. Einmal nicht geltend gemachte AfA "verfällt" nicht, sondern erhöht beim Verkauf allerdings den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG).
Ja. Nach § 7 Abs. 4 EStG i.d.F. ab 01.01.2023: Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, können mit 3 % abgeschrieben werden. Zusätzlich ist für neue Mietwohngebäude die Sonderabschreibung nach § 7b EStG (5 % p.a. × 4 Jahre) möglich.
Ja — alle 10 Jahre neu. Wer Vermögen schrittweise überträgt, kann den Freibetrag (z.B. 400.000 € für Kinder) alle 10 Jahre vollständig neu nutzen. Schenkungsstrategie über mehrere Tranchen möglich.
Bei Vermögen ab ca. 2–3 Mio. €. Die Familienstiftung zahlt alle 30 Jahre Erbersatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG) — aber auf Basis eines Freibetrags von 800.000 €. Für sehr große Vermögen spart das erheblich.
Freibetrag: Der Betrag bleibt immer steuerfrei, nur der darüberliegende Teil wird besteuert. Freigrenze: Wird sie überschritten, wird alles besteuert (z.B. 600 € Freigrenze bei § 23 EStG). Bei der Erbschaftsteuer gilt der Freibetrag — günstig.
Grundsätzlich ja. Bei illiquiden Vermögenswerten (z.B. Immobilien, Unternehmensanteile) kann jedoch eine Stundung beantragt werden (§ 28 ErbStG) — bis zu 10 Jahre zinslos bei selbstgenutzten Immobilien.
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