Läuft deine Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, kannst du heute schon die Anschlussfinanzierung zu aktuellen Konditionen sichern. Ein Forward-Darlehen schützt vor steigenden Zinsen — und bei Vermietung bleiben alle Zinsen steuerlich absetzbar.
Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, das heute vertraglich vereinbart, aber erst in der Zukunft (nach Ablauf der aktuellen Zinsbindung) ausgezahlt wird. Die Vorlaufzeit beträgt üblicherweise 12–60 Monate.
Bei Vermietung sind alle Darlehenszinsen Werbungskosten (§ 9 EStG) — auch die des Forward-Darlehens. Der Zinszuschlag des Forward-Darlehens ist ebenfalls absetzbar.
Sonderfall Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn du das Altdarlehen vor Ablauf ablöst, ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar (BFH-Urteil IX R 42/13).
Eigennutzung: Kein Abzug der Zinsen möglich.
Die Entscheidung hängt von der Zinsprognose und dem Zinsaufschlag ab:
Lohnt sich wenn: Zinsanstieg um mehr als 0,5–1 % bis zum Ablauf erwartet wird. Vorlaufzeit unter 24 Monate = geringer Aufschlag.
Lohnt sich nicht wenn: Zinsen stagnieren oder fallen. Dann besser abwarten und zum Ablauf vergleichen.
Faustregel: Zinsaufschlag durch Restlaufzeit der neuen Zinsbindung teilen. Liegt die implizierte Zinserwartung unter aktuellen Prognosen: warten.
Die meisten Banken ermöglichen Forward-Darlehen bis zu 60 Monate (5 Jahre) vor Ablauf der Zinsbindung. Einige Anbieter gehen bis 66 Monate.
Nein — ein Forward-Darlehen ist bindend. Anders als normale Darlehen gibt es kein Widerrufsrecht nach der Abnahme. Sorgfältig vergleichen vor Abschluss.
Nichtabnahme-Entschädigung. Meist 0,1–0,2 % der Darlehenssumme pro Monat Verzögerung — erhebliche Kosten.
Ja — ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann als Anschlussfinanzierung genutzt werden. Bausparzinsen sind fest und oft günstiger als aktuelle Marktzinsen.