Was sind Mieteinnahmen steuerlich?
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG (Einkommensteuergesetz). Diese Einkünfte sind vollständig in der Steuererklärung anzugeben und unterliegen der Einkommensteuer. Allerdings bietet das Steuerrecht Vermietern großzügige Möglichkeiten, um Kosten geltend zu machen und damit ihre Steuerlast zu senken. Das Verständnis, welche Einnahmen steuerpflichtig sind und welche nicht, ist für jeden Vermieter fundamental, um Strafzahlungen oder Nachzahlungen zu vermeiden.
Die steuerpflichtigen Mieteinnahmen setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Zunächst zählt dazu die Kaltmiete — also der Hauptmietbetrag für die reine Nutzung der Immobilie. Daneben gehören dazu die Betriebskostenvorauszahlungen, die der Mieter regelmäßig zahlt. Auch einmalige Leistungen wie Abstandszahlungen, Maklergebühren, die der Mieter trägt, oder Umzugskostenbeteiligungen sind steuerpflichtig. Nicht zu versteuern sind dagegen Kautionen — diese sind lediglich Sicherheitsleistungen des Mieters und müssen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden. Das Finanzamt unterscheidet dabei streng zwischen echten Einnahmen und bloßen Vorauszahlungen oder Sicherheiten.
Die Anlage V: Eintragung in der Steuererklärung
Zur Erfassung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung muss jeder Vermieter die Anlage V ausfüllen und seiner Einkommensteuererklärung beifügen. Diese Anlage ist zentraler Bestandteil der Steuererklärung und wird vom Finanzamt genau überprüft. Die Anlage V ist strukturiert nach Einnahmen auf der einen Seite und Ausgaben auf der anderen Seite, sodass am Ende ein Gewinn oder Verlust aus Vermietung und Verpachtung ermittelt wird.
Bei der Eintragung in die Anlage V sind mehrere Punkte zu beachten. Zunächst müssen alle Einnahmen des Jahres erfasst werden — also die gesamte Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten, Nebeneinkünfte und sonstige Leistungen des Mieters. Diese werden in Zeile 8 der Anlage V eingetragen. Die Gesamtmieteinnahmen bei einer Wohnung mit einer Kaltmiete von 900 Euro monatlich und durchschnittlichen Nebenkosten von 150 Euro monatlich würden sich beispielsweise auf 12 × 1.050 Euro = 12.600 Euro pro Jahr belaufen. Alle Einnahmen müssen dokumentiert sein — idealerweise durch die Mietverträge und die regelmäßigen Überweisungen, die das Bankkonto dokumentiert.
Abzugsfähige Kosten und Werbungskosten
Das Steuerrecht kennt umfangreiche Möglichkeiten, Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Diese Werbungskosten werden in § 8 Abs. 2 EStG und § 4h EStG definiert. Grundsätzlich sind alle Aufwendungen abzugsfähig, die mit der Vermietung unmittelbar zusammenhängen und erforderlich sind. Das Finanzamt erkennt dabei großzügig an, dass der Betrieb einer vermieteten Immobilie Kosten verursacht.
Folgende Kosten können typischerweise abgezogen werden:
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Reparaturen an Dach, Fassade, Heizung, Bad oder Küche sind vollständig abzugsfähig. Beispiel: Eine Heizungswartung für 180 Euro jährlich oder eine Dachreparatur für 3.500 Euro.
- Gebäudeabschreibung (Absetzung für Abnutzung): Für Wohngebäude können Sie jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten (nicht des Grundstücks) absetzen, für Nicht-Wohngebäude 2,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro, wovon 250.000 Euro auf das Gebäude entfallen, ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 5.000 Euro.
- Maklergebühren: Falls Sie einen Makler zur Vermietung nutzen, sind die Gebühren vollständig abzugsfähig — typischerweise 2 bis 2,38 Monatsmieten plus Mehrwertsteuer.
- Verwaltungskosten und Hausverwaltung: Die Gebühren für einen Hausverwalter, der die Immobilie bewirtschaftet, sind volles Betriebsausgaben. Diese betragen oft zwischen 10 und 15 Prozent der Mieteinnahmen.
- Nebenkosten: Betriebskosten wie Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausmeister oder Gemeinschaftsantennenanlage sind in vollem Umfang abzugsfähig.
- Versicherungen: Die Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Mietausfallversicherung können vollständig von den Einnahmen abgezogen werden.
- Zinsen auf Darlehen: Falls die Immobilie fremdfinanziert ist, sind die Kreditlinzinsen vollständig abzugsfähig — nicht aber die Tilgung des Darlehens selbst.
- Kontogebühren und Buchhaltungskosten: Die Kontogebühren für das Mietkonto und Kosten für einen Steuerberater sind abzugsfähig.
Praktisches Rechenbeispiel
Um die Berechnung zu verdeutlichen, betrachten wir ein konkretes Beispiel: Ein Vermieter besitzt eine Eigentumswohnung, die er für 1.200 Euro Kaltmiete pro Monat vermietet. Der Mieter zahlt zusätzlich 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung monatlich.
Einnahmen:
- Kaltmiete: 12 × 1.200 Euro = 14.400 Euro
- Betriebskostenvorauszahlungen: 12 × 200 Euro = 2.400 Euro
- Gesamteinnahmen: 16.800 Euro
Ausgaben im Jahr:
- Hausverwaltung (12 % der Miete): 1.728 Euro
- Reparaturen und Instandhaltung: 1.500 Euro
- Gebäudeabschreibung: 5.000 Euro
- Wohngebäudeversicherung: 800 Euro
- Kreditlinzinsen (Hypothek): 4.200 Euro
- Kontogebühren: 120 Euro
- Gesamtausgaben: 13.348 Euro
Daraus ergibt sich ein steuerpflichtiges Einkommen aus Vermietung und Verpachtung von 16.800 Euro minus 13.348 Euro = 3.452 Euro. Dieser Betrag wird zu den anderen Einkünften des Vermieters hinzuaddiert und unterliegt dann der Einkommensteuer nach dem geltenden Steuersatz (derzeit zwischen 18 und 42 Prozent plus Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer).
Wichtige Unterscheidungen: Großreparaturen und Herstellungskosten
Eine kritische Unterscheidung, die das Finanzamt genau prüft, ist die zwischen laufenden Reparaturen und Großreparaturen beziehungsweise Herstellungskosten. Diese Unterscheidung hat erhebliche steuerliche Konsequenzen. Eine Reparatur ist der Ausbesserung einer beschädigten Sache und kann sofort volles abgezogen werden. Eine Herstellung oder Neubeschaffung
