Als Vermieter in Deutschland haben Sie zahlreiche Möglichkeiten, Ihre Steuerlast zu reduzieren. Die entscheidende Stellschraube: Werbungskosten. Was Sie gegen Ihre Mieteinnahmen aufrechnen können, mindern Sie Euro für Euro die Steuerlast. Diese Checkliste zeigt alle relevanten Posten für Ihre Anlage V 2026.
Mieteinnahmen korrekt erfassen
Steuerpflichtig sind alle Einnahmen aus der Vermietung – nicht nur die Kaltmiete:
- Kaltmiete
- Vorauszahlungen auf Betriebskosten (Nebenkosten)
- Mieteinnahmen aus Garagen, Stellplätzen
- Einnahmen aus Untermiete
- Einmalige Zahlungen (z.B. Ablöse Einbauküche)
Checkliste: Abzugsfähige Werbungskosten
Laufende Kosten (sofort abzugsfähig)
- Grundsteuer (anteilig oder vollständig)
- Hausverwaltungsgebühren
- Versicherungen (Gebäude-, Haftpflicht-, Mietausfall)
- Kosten für Annoncen / Mieter-Suche
- Reparaturen und Instandhaltung (bis 4.000 € netto sofort)
- Steuerberaterkosten für Anlage V
- Kontoführungsgebühren (Vermietungskonto)
- Porto, Telefon (Vermieter-Anteil)
- Gerichtskosten bei Mieterstreitigkeiten
- Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km oder echte Kosten)
AfA: Abschreibung auf das Gebäude
Das Gebäude wird steuerlich abgeschrieben – der Boden nicht. Die reguläre AfA beträgt 2 % pro Jahr (Gebäude ab 1925, Nutzungsdauer 50 Jahre) oder 3 % ab 2023 für Neubauten. Seit 2023 gilt außerdem:
| Gebäudekategorie | AfA-Satz |
|---|---|
| Neubauten (Fertigstellung ab 01.01.2023) | 3 % p.a. |
| Altbauten (nach 1925) | 2 % p.a. |
| Sehr alte Gebäude (vor 1925) | 2,5 % p.a. |
| Sonder-AfA § 7b (neues Mietwohngebäude) | 5 % p.a. über 4 Jahre (zusätzlich) |
Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungskosten
Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Absetzbarkeit:
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, die den Ist-Zustand erhalten → sofort abzugsfähig
- Herstellungskosten: Erweiterungen, wesentliche Verbesserungen → nur über AfA absetzbar
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Renovierung in den ersten 3 Jahren nach Kauf, wenn > 15 % des Gebäudewerts → Achtung! Immer über AfA, nie sofort!
Zinsen für Immobilienkredit
Darlehenszinsen für den Immobilienkauf sind vollständig als Werbungskosten abzugsfähig. Tilgung hingegen nicht. Achten Sie auf eine klare Zuordnung (privat/beruflich) bei gemischt genutzten Immobilien.
Negative Einkünfte aus V+V
Wenn Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entstehen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese können mit anderen Einkünften (z.B. Arbeitslohn) verrechnet werden und senken die Gesamtsteuerlast.
Häufige Fragen für Vermieter
Kann ich auch Leerstandskosten absetzen?
Ja, Kosten während des Leerstands sind absetzbar, solange die Vermietungsabsicht besteht. Wenn eine Wohnung dauerhaft leer steht ohne ernsthafte Versuche zur Vermietung, kann das Finanzamt die Werbungskosten streichen (Liebhaberei-Risiko).
Wie funktioniert die 66-Prozent-Regel bei Vermietung an Angehörige?
Wenn Sie an Angehörige vermieten und die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, werden alle Werbungskosten anerkannt. Liegt die Miete darunter, werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt. Bei unter 50 % der Marktmiete: volle Aberkennung möglich.
Muss ich Mieteinnahmen aus Airbnb versteuern?
Ja. Airbnb-Einnahmen sind Mieteinnahmen und steuerpflichtig. Ab bestimmten Grenzen kann es auch zu Umsatzsteuerpflicht kommen (Kurzzeit-Vermietung kann unter Beherbergungsleistungen fallen). Zudem: viele Kommunen verlangen eine Genehmigung für Kurzzeit-Vermietung.
