Wer eine Immobilie kauft oder baut, kann sie über die lineare AfA über Jahrzehnte abschreiben. Das ist der Standardweg. Doch es gibt Sondervarianten, die höhere Abschreibungen in den ersten Jahren ermöglichen — und damit mehr Steuern früher sparen. Die wichtigsten im Überblick.
Lineare AfA: 2 % / Jahr bei Baujahr bis 2022
Lineare AfA: 3 % / Jahr bei Neubau ab 2023
Degressive AfA: 5 % vom Restbuchwert (nur für Neubau/Ersterwerb ab 2023)
Sonder-AfA § 7b EStG: 5 % / Jahr (4 Jahre) für Mietwohnneubau
Lineare AfA — der Standard
Die klassische lineare AfA berechnet sich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (nicht auf Grund und Boden). Für Gebäude mit Baujahr bis 2022 beträgt der Satz 2 % pro Jahr, für Neubauten ab 2023 sind es 3 %. Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro und 3 % AfA sind das 12.000 Euro Abschreibung jährlich — ein steuermindernder Posten für 33 Jahre.
Degressive AfA für neue Mietwohnungen (§ 7 Abs. 5a EStG)
Seit 2023 gibt es für neu gebaute oder neu erworbene Mietwohnungen eine degressive AfA von 5 % auf den jeweiligen Restbuchwert. Im Gegensatz zur linearen AfA sinkt die jährliche Abschreibung mit der Zeit. Der Vorteil: In den ersten Jahren ist die Abschreibung deutlich höher — ideal für Hochsteuer-Phasen.
| Jahr | Restbuchwert | DegreAfA (5 %) | Lineare AfA (3 %) |
|---|---|---|---|
| 1 | 400.000 € | 20.000 € | 12.000 € |
| 2 | 380.000 € | 19.000 € | 12.000 € |
| 5 | 324.801 € | 16.240 € | 12.000 € |
| 10 | 254.224 € | 12.711 € | 12.000 € |
Sonder-AfA nach § 7b EStG — für Mietwohnneubau
Neben der regulären AfA können Eigentümer, die neue Mietwohnungen bauen oder kaufen, zusätzlich eine Sonder-AfA von 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren abschreiben — wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- Neubau (Bauantrag ab 01.01.2023) oder Ersterwerb der Wohnung
- Vermietet (nicht selbst genutzt)
- Kaufpreis / Herstellungskosten: max. 5.200 €/m²
- Mietpreisbindung oder Vermietung zu max. ortsüblichen Miete
- Antrag im Jahr der Fertigstellung oder des Kaufs stellen
Für Altimmobilien gibt es keine degressive AfA oder § 7b-Sonder-AfA. Aber: Bei Denkmalimmobilien gibt es die Denkmal-AfA (8 % in den ersten 8 Jahren, dann 7 % für 4 Jahre). Und erhöhte Abschreibung für Sanierungsaufwand möglich.
Die kumulierten Abschreibungen mindern den steuerlichen Buchwert der Immobilie. Beim Verkauf (innerhalb der Spekulationsfrist) wird der Gewinn auf Basis des Buchwerts berechnet — also fällt durch die Abschreibungen mehr Steuer beim Verkauf an. Außerhalb der Spekulationsfrist gibt es kein Problem.
Wenn die degressive AfA (5 %) unter die lineare AfA (3 % des ursprünglichen Werts) fällt, ist ein Wechsel zur linearen Methode möglich. Das Finanzamt erlaubt diesen Wechsel einmalig — danach bleibt es bei der linearen AfA.
