Die Grunderwerbsteuer verschlingt beim Immobilienkauf je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises — das sind bei 500.000 Euro bis zu 32.500 Euro. Mit legalen Gestaltungen lässt sich ein Teil davon sparen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Bayern und Sachsen haben den niedrigsten Satz: 3,5%. Alle anderen Bundesländer liegen zwischen 4,5% (Hamburg) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt das eine Grunderwerbsteuer zwischen 14.000 € (Bayern) und 26.000 € (Hochsteuerbundesländer). Die GrESt fällt auf den gesamten Kaufpreis an — sie kann nicht durch Hypotheken oder anderen Finanzierungsaufwand gemindert werden.
Mobiliar und bewegliche Gegenstände aus dem Kaufpreis herausrechnen
Im Kaufvertrag können Gegenstände, die nicht zum Grundstück gehören, separat ausgewiesen werden: Einbauküche (Wert 8.000–20.000 €), Einbauschränke, Gartenmöbel, Heizöl im Tank, Markisen, Rollläden (soweit separat montierbar). Diese Positionen werden im Kaufvertrag vom Kaufpreis abgetrennt und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Bei einem Küchenwert von 15.000 € und einem GrESt-Satz von 6% spart das 900 €. Das Finanzamt prüft, ob die ausgewiesenen Werte marktgerecht sind — Überbewertungen werden beanstandet.
| Bundesland | GrESt-Satz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5% | 18.000 € |
| Hessen, Rheinland-Pfalz | 6,0% | 24.000 € |
| NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5% | 26.000 € |
Share Deal: GrESt vollständig vermeiden
Beim Share Deal werden statt der Immobilie die Gesellschaftsanteile an einer Grundstücks-GmbH oder -KG verkauft. Solange weniger als 90% der Anteile übertragen werden oder die Übertragung in zwei Schritten mit mindestens 10 Jahren Abstand erfolgt, entsteht keine Grunderwerbsteuer. Für Privatpersonen ist das in der Praxis nicht relevant — für gewerbliche Investoren bei großen Transaktionen schon. Achtung: Der Gesetzgeber hat die Share-Deal-Regeln 2021 verschärft, 90%-Grenze statt vorher 95%.
- ✓ Inventar im Kaufvertrag separat und realistisch bewerten
- ✓ Einbauküche und Einbauschränke mit Zeitwert-Gutachten belegen
- ✓ Kaufpreis-Aufteilung vom Notar im Vertrag klar formulieren lassen
- ✓ Beim Kauf von Familienmitgliedern: Schenkungsgestaltungen prüfen (können GrESt-befreit sein)
- ✓ Bundesland mit niedrigem GrESt-Satz bei Investitionsentscheidung berücksichtigen
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