Nießbrauch bei Immobilien: Steuern sparen bei Schenkung und Übertragung

Zuletzt aktualisiert: 02.09.2025

Mit einem Nießbrauchsvorbehalt können Immobilien steuergünstig übertragen werden

Was ist der Nießbrauch?

Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen. Bei Immobilien: Der Eigentümer (z.B. Kind) ist im Grundbuch, der Nießbraucher (z.B. Elternteil) hat das Recht, dort zu wohnen oder die Mieterträge zu behalten.

Das ist ein mächtiges Werkzeug: Eltern können das Haus ans Kind übertragen, behalten aber das Wohnrecht oder Mietrecht auf Lebenszeit. Das Kind ist Eigentümer, muss aber warten bis die Eltern ausziehen oder sterben.

Steuerlicher Vorteil: Nießbrauch senkt den Schenkungswert

Der Wert des Nießbrauchs wird vom Schenkungswert abgezogen. Je älter die schenkende Person und je höher der Mietwert, desto größer der Abzug. Ein 65-jähriges Elternteil mit einem Nießbrauchswert von 20.000 Euro/Jahr hat einen kapitalisierten Nießbrauchswert von ca. 320.000 Euro.

Wenn die Immobilie 600.000 Euro wert ist und der Nießbrauch 320.000 Euro "kostet", ist nur der Restbetrag von 280.000 Euro die Schenkungsgrundlage. Beim Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind → Schenkungsteuer 0 Euro!

Nießbrauchsschenkung strukturieren

Verkehrswert der Immobilie ermitteln (Sachverständiger oder Finanzamt-Methode)
Nießbrauchwert berechnen: Jahresnettowert × Faktor nach § 14 BewG (Alter der Person)
Restlicher Schenkungswert = Immobilienwert − Nießbrauchswert
Schenkung notariell beurkunden und Nießbrauch ins Grundbuch eintragen
Schenkungsteuer-Erklärung beim Finanzamt einreichen
Alle 10 Jahre Freibetrag wieder nutzen (ggf. Nießbrauch abändern)

Wichtig: Der Nießbraucher (Elternteil) gibt steuerlich die Einnahmen aus der Immobilie weiterhin in der eigenen Steuererklärung an — er erzielt weiterhin Einkünfte aus VuV. Das Kind kann keine Abschreibung geltend machen, solange der Nießbrauch besteht.

Tipp: Nießbrauch kombiniert mit Familiengesellschaft: Eltern übertragen Immobilien auf eine Familien-GmbH & Co. KG, halten aber Nießbrauch an den Mieteinnahmen. Komplexe Strategie — nur mit erfahrenem Steuerberater umsetzen.

Nießbrauch: Häufige Fragen

Kann das Kind die Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?

Ja — aber der Käufer übernimmt den Nießbrauch. Das mindert den Verkaufspreis erheblich. Nießbrauch ist "dingliches Recht" und bleibt am Objekt haften.

Was passiert mit dem Nießbrauch nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten?

Der Nießbrauch erlischt automatisch mit dem Tod — das Kind hat ab dann volle Eigentumsrechte inklusive Nutzungsrecht.

Kann man den Nießbrauch auf Geld oder Bankkonten anwenden?

Nein — Nießbrauch bei Immobilien ist das häufigste Anwendungsfeld. Bei anderen Vermögensgegenständen gibt es ähnliche Konstrukte (z.B. Zuwendungsnießbrauch bei Kapitalvermögen).