Denkmalgeschützte Immobilien bieten erhöhte Abschreibungen von bis zu 9% jährlich. Alle steuerlichen Besonderheiten.
Erhöhte AfA bei Baudenkmälern
Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können mit 8–9% jährlich abgeschrieben werden (§7i EStG). Das ist deutlich mehr als die normale AfA von 2–3%.
Für Käufer eines sanierten Baudenkmals gilt ebenfalls eine erhöhte AfA von 9% in den ersten 8 Jahren, dann 7% für weitere 4 Jahre.
Voraussetzungen für erhöhte Denkmal-AfA
- ✓ Gebäude steht unter Denkmalschutz (amtliche Bescheinigung)
- ✓ Sanierungsmaßnahmen genehmigt und nach Denkmalschutzrecht durchgeführt
- ✓ Bescheinigung der zuständigen Behörde vorhanden
- ✓ Kosten durch Sanierungsvertrag vor Baubeginn dokumentiert
Steuervorteile durch Denkmalschutz-Sanierung
Denkmalgeschützte Immobilien bieten einzigartige Steuervorteile: Bis zu 100 % der Sanierungskosten sind abschreibbar.
- § 7i EStG (Vermieter): 9 % über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre = 100 % gesamt.
- § 10f EStG (Selbstnutzer): 9 % als Sonderausgaben über 10 Jahre = 90 % gesamt.
- Bescheinigung Pflicht: Die Denkmalbehörde muss vorab genehmigen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Steuerersparnis bei Denkmalschutz?
Bei Vermietung 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar. Bei 200.000 € Sanierung und 42 % Steuersatz bis zu 84.000 € Ersparnis.
Was gilt es bei Denkmalschutz zu beachten?
Ohne Genehmigung der Denkmalbehörde ist kein erhöhter Steuerabzug möglich. Sanierungsmaßnahmen müssen vorab abgestimmt werden.
AfA-Tabelle und Abschreibungsoptimierung
Die planmäßige Abschreibung (AfA) ermöglicht, die Anschaffungskosten einer Immobilie über ihre steuerliche Nutzungsdauer zu verteilen. Bei einem Steuersatz von 42 % und 100.000 € jährlicher AfA spart das 42.000 € Steuern — jährlich, über die gesamte Nutzungsdauer.
- Lineare AfA Neubau ab 2023: 3,0 % über 33 Jahre.
- Degressive AfA (ab 10/2023): 5,0 % fallend — höhere Abzüge in frühen Jahren.
- Denkmal-AfA (§ 7i): 9 % über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre = 100 %.
Häufige Fragen zur Abschreibung (AfA)
Was kann ich bei Immobilien abschreiben?
Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 30 % Grundstüksanteil = 280.000 € AfA-Basis. Jährliche AfA bei 2 %: 5.600 €. Auch Modernisierungskosten können über die AfA-Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Wie lange dauert die AfA bei Immobilien?
Für Gebäude: Neubauten ab 2023: 33 Jahre (3 %), ältere Gebäude: 50 Jahre (2 %), Altbauten vor 1925: 40 Jahre (2,5 %), Gewährlicher Ausstattung (Küche, etc.): 10 Jahre, Einbauten und technische Anlagen: je nach Nutzungsdauer.
Kann ich die AfA vorzeitig erhöhen?
Bei außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung ist eine außerplanmäßige Abschreibung (Teilwertabschreibung) möglich. Für Sanierungsgebiete und Denkmalschutz gibt es gesetzlich vorgesehene erhöhte Abschreibungssätze (§§ 7h, 7i EStG).
