Airbnb-Vermietung: Steuerpflichtig – aber wie?
Die Plattformökonomie hat die Kurzzeitvermietung demokratisiert. Millionen Deutschen vermieten Zimmer, Wohnungen oder Ferienhäuser über Airbnb, Booking.com oder HomeAway. Das Finanzamt schaut inzwischen sehr genau hin – und Plattformen müssen seit 2023 (DAC7) Daten an Behörden melden.
Steuerliche Behandlung: § 21 EStG
Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) – mit dem persönlichen Steuersatz (nicht Abgeltungsteuer). Absetzbar sind alle Werbungskosten:
- Anteilige Abschreibung (AfA) auf die Wohnung/das Gebäude
- Anteilige Miet- oder Finanzierungskosten
- Reinigungskosten, Wäsche, Bettwäsche
- Airbnb-Provision (3% des Vermietungspreises)
- Anschaffungskosten für Einrichtung (GWG sofort, sonst AfA)
- Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet – anteilig nach Belegtagen)
Wann wird die Kurzzeitvermietung gewerblich?
Reine Vermietung ist nie gewerblich – das ist Grundsatz. Aber: Wenn neben der Vermietung hoteltypische Zusatzleistungen angeboten werden (Frühstück, tägliche Reinigung, Concierge-Service), kippt die Vermietung in einen Gewerbebetrieb – mit Gewerbesteuer-Folge.
Spekulationssteuer beim Verkauf: Airbnb-Falle
Wer die Wohnung selbst bewohnt und gelegentlich über Airbnb vermietet, verliert die Steuerfreiheit nach 10 Jahren bei Verkauf anteilig – für den vermieteten Zeitraum! Nur die selbstgenutzte Zeit ist steuerfrei. Das ist eine Falle, die viele nicht kennen.
DAC7: Plattformen melden automatisch ans Finanzamt
Seit 01.01.2023 gilt DAC7 in Deutschland: Plattformen wie Airbnb melden Vermietungsumsätze ihrer Nutzer automatisch an das Bundeszentralamt für Steuern. Das Finanzamt weiß, was du über Airbnb eingenommen hast – auch wenn du es nicht erklärst.
FAQ: Airbnb und Steuern
Ja. Es gibt bei Vermietungseinkünften keine echte steuerliche Freigrenze. Allerdings: Wenn nach Abzug der Werbungskosten kein steuerpflichtiger Gewinn übrig bleibt, fällt auch keine Steuer an. Die Erklärungspflicht entfällt aber nicht.
Ja, anteilig für die vermieteten Perioden. Möbel und Einrichtung über 800 € netto werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. GWG unter 800 € können sofort abgesetzt werden. Die anteilige Berechnung richtet sich nach dem Verhältnis Vermietungstage/Gesamttage.
Das ist Ländersache und richtet sich nach kommunalen Regelungen. In München, Berlin und Hamburg gibt es Zweckentfremdungsverbote – Wohnungen dürfen nicht dauerhaft als Ferienwohnungen genutzt werden ohne Genehmigung. Steuerlich ändert das nichts, ordnungsrechtlich ist eine Genehmigung aber Pflicht.
