Nach 15 Jahren als Immobilien-Investor mit einem Portfolio von knapp 4,5 Millionen Euro stand ich irgendwann vor der unbequemen Wahrheit: Meine Erbschaftsteuerbelastung würde meine Familie massiv treffen. Das war der Moment, in dem ich mich intensiv mit dem Thema Familienstiftung auseinandersetzte – und schließlich eine gründete. Hier ist meine ehrliche Bilanz: Was hat funktioniert, wo war ich überrascht, und wo hätte ich es anders machen sollen.
Meine Ausgangssituation und das Problem
Ich bin nicht der Typ für emotionale Entscheidungen. Bei Immobilien bin ich rational, kühl, auf die Rendite fokussiert. Aber beim Thema Vermögensübergabe wurde ich emotional – weil ich sah, wie mein hart erarbeitetes Vermögen durch Steuern zerfiel. Mein Portfolio bestand 2022 aus vier Mehrfamilienhäusern im Wert von insgesamt 4,3 Millionen Euro, dazu Sparvermögen von etwa 200.000 Euro. Meine beiden Kinder waren damals 18 und 20 Jahre alt.
Die unbequeme Rechnung: Wenn ich heute sterben würde, käme auf meine Kinder eine Erbschaftsteuer von etwa 850.000 bis 950.000 Euro zu (je nachdem, wie die Bewertung ausfällt). Das ist nicht nur eine Zahl auf dem Papier – das bedeutet, dass sie möglicherweise Immobilien verkaufen müssten, um die Steuer zu bezahlen. Das wollte ich nicht zulassen. Deshalb recherchierte ich fieberhaft nach Lösungen. Und ich stieß auf die Familienstiftung.
Der steuerliche Hintergrund – was ich herausgefunden habe
Bevor ich mich zur Gründung entschloss, musste ich verstehen, wie die Stiftung steuerlich funktioniert. Mein Steuerberater erklärte mir die Kernmechanismen: Eine Familienstiftung ist eine juristische Person (gem. §§ 80 ff. BGB), die unbeschränkte Dauer hat und nach meinem Tod nicht aufgelöst wird. Das ist entscheidend für die Erbschaftsteuer.
Das zentrale Privileg: Wenn ich mein Vermögen zu Lebzeiten in eine Stiftung einbringe, zahle ich keine Schenkungssteuer (unter Nutzung meines Freibetrags nach § 7 ErbStG: 400.000 Euro alle zehn Jahre). Meine Erben müssen später auch keine Erbschaftsteuer zahlen, wenn sie als Begünstigte der Stiftung vorgesehen sind – sie erhalten nur Erträge, nicht das Vermögen selbst. Das ist der eigentliche Trick.
Zusätzlich gibt es im Stiftungssektor die sogenannte Thesaurierungsbegünstigung. Das bedeutet: Wenn die Stiftung Gewinne thesauriert (also nicht ausschüttet), profitiert sie von einer reduzierten Besteuerung.
Aber – und das ist wichtig – es gibt auch laufende Steuern und Kosten, die ich anfangs unterschätzte:
- Körperschaftsteuer: Stiftungen zahlen auf ihre Gewinne Körperschaftsteuer nach § 1 KStG (aktuell 30% Gesamtbelastung inkl. Solidaritätszuschlag und ggf. Gewerbesteuer).
- Grundsteuer: Die Immobilien in der Stiftung unterliegen weiterhin der Grundsteuer (§§ 3 ff. GrStG).
- Notargebühren und Stiftungsmanagement: Das unterschätzte ich massiv.
Die konkreten Schritte – wie ich vorgegangen bin
Nach meiner Recherche habe ich einen Fahrplan aufgestellt. Das war wichtig, weil eine Familienstiftung nicht einfach wie ein Kneipenwechsel funktioniert – das ist eine grundlegende Umstrukturierung des Vermögens.
- Schritt 1: Die richtige Struktur wählen. Ich entschied mich für eine Stiftung des bürgerlichen Rechts (keine kirchliche oder öffentliche Stiftung). Warum? Weil ich die volle Kontrolle haben wollte und die Struktur familienzentriert sein sollte.
- Schritt 2: Satzung erarbeiten. Das war anstrengender als erwartet. Die Satzung regelt alles: Wer profitiert (meine Kinder, später Enkel), wie Vermögen verwaltet wird, ob und wie die Stiftung auflösbar ist. Mein Anwalt brauchte drei Überarbeitungsrunden mit mir und meinem Steuerberater.
- Schritt 3: Vermögensübertragung planen. Ich entschied mich, nicht alles auf einmal zu übertragen. Stattdessen: zwei der vier Häuser sofort, die anderen beiden mit zeitlichem Abstand. Das erlaubte mir, die Freibeträge optimal zu nutzen.
- Schritt 4: Notar und Eintragung. Alles musste notariell beurkundet werden. Die Kosten dafür waren meine erste große Überraschung.
- Schritt 5: Stiftungsrat und Geschäftsbetrieb. Ich bin Gründer und Stiftungsratsvorsitzender. Meine Frau ist auch im Stiftungsrat. Das ist wichtig für die familiäre Kontrolle.
Zahlen und Berechnung – mein konkretes Beispiel
Lassen Sie mich konkret werden. Ich übertrug zwei Immobilien im Wert von 2,1 Millionen Euro in die Stiftung (vereinbarte Werte für Stiftungszwecke). Hier die realen Kosten, die mich trafen:
| Kostenposition | Betrag (EUR) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Notargebühren (Stiftungsgründung) | 4.200 | Gegenstandswert Satzung |
| Notargebühren (Grundbucheintrag 2 Häuser) | 8.500 | Nach GNotKG § 107 |
| Grunderwerbsteuer (§ 1 GrEStG) | 0 | Fällt nicht an bei Stiftungserrichtung |
| Anwaltliche Beratung (Satzung + Struktur) | 6.800 | 3 Beratungssitzungen + Überarbeitungen |
| Steuerberatung Stiftungsgründung | 3.500 | Vermögensübertragungsplanung |
| Handelsregister/Registergerichtsgebühren | 300 | Je nach Bundesland variabel |
| Gesamtkosten Gründung | 23.300 | Einmalig |
Das waren die Einmaligkosten. Aber dann kamen die laufenden Kosten – und hier wurde es unangenehm. Jährlich zahle ich nun:
| Laufende Kostenpositionen | Betrag (EUR/Jahr) |
|---|---|
| Steuerberatung Stiftungssteuererklärung | 2.200 |
| Bilanzierung & Bwirtschaftung (Immobilienverwaltung extra) | 1.800 |
| Grundsteuer (2 Immobilien, stiftungsintern unverändert) | 3.400 |
| Versicherungen & Rechtliche Betreuung | 1.200 |
| Laufende Jahreskosten | 8.600 |
Jetzt die entscheidende Frage: Lohnt sich das? Rechnen wir das mit der Steuerersparnis auf.
Die zwei übertragenen Immobilien mit 2,1 Millionen Euro würden nach klassischer Erbschaft meinen Kindern mit etwa 420.000 Euro Erbschaftsteuer (§ 1 ErbStG, Steuerklasse I, 19% Steuersatz nach Freibetrag) belastet. Wenn die Stiftung diese Immobilien hält und meine Kinder als Begünstigte Erträge erhalten, entfällt diese Belastung komplett. Bei einem 30-Jahres-Horizont spare ich damit ca. 12,6 Millionen Euro an potenziellen Steuern (rechnerisch: 420.000 EUR × 30 Jahre Freibenutzerung).
Die laufenden Kosten von 8.600 Euro/Jahr summieren sich auf 258.000 Euro in 30 Jahren. Sogar mit den Gründungskosten liegt mein Break-Even bei etwa 3–4 Jahren. Danach ist die Stiftung ein massiver Steuerspareffekt.
Was ich dabei gelernt habe – und was ich anders machen würde
- Unterschätzte Komplexität der Satzung: Ich dachte, das ist ein formales Dokument. Das ist falsch. Die Satzung bestimmt alles: Wer profitiert, wann, wie viel. Ich hätte mir mehr Zeit für die Redaktion nehmen sollen und verschiedene Szenarien durchspielen (Was passiert, wenn ein Kind früh stirbt? Wie wird ausgeschüttet?). Das hat mir später noch Änderungen und Kosten gebracht.
- Die versteckten Kosten der laufenden Verwaltung: Ich rechnete mit 4.000 Euro/Jahr für Steuerberatung. Es waren 8.600 Euro. Grund: Stiftungen müssen separate Steuererklärungen einreichen (Einkommensteuer nach §§ 1, 5 KStG). Das ist administrativ aufwendiger als ich dachte. Ich würde eine Stiftungsverwaltungsfirma konsultieren, um zu sehen, ob Outsourcing günstiger ist.
- Die Thesaurierungsbegünstigung ist nicht so wertvoll wie erhofft: Theoretisch profitiert die Stiftung von reduzierten Steuersätzen bei Gewinnthesaurierung. In der Praxis zahlte meine Stiftung trotzdem etwa 28% Körperschaftsteuer. Das liegt daran, dass Immobilienvermögen in Stiftungen nicht als „Betriebsvermögen" gilt und somit die vollen Steuersätze anfallen. Das hätte mein Steuerberater früher klarer kommunizieren können.
