Auslandsimmobilien: Deutschland besteuert trotzdem mit
Wer als in Deutschland steuerpflichtiger Einwohner eine Immobilie im Ausland kauft, ist mit den Mieterträgen und Veräußerungsgewinnen oft auch in Deutschland steuerpflichtig — das Welteinkommensprinzip gilt. Die Frage ist nur: Darf Deutschland tatsächlich besteuern, oder verhindert ein DBA das?
Dubai (VAE): Kein DBA, keine lokale Steuer
| Aspekt | Dubai-Regelung | Auswirkung in Deutschland |
|---|---|---|
| Mieterträge Dubai | Keine Steuer in Dubai | In DE steuerpflichtig (§21 EStG) — kein DBA zur Entlastung |
| Veräußerungsgewinn | Keine Steuer in Dubai | In DE Spekulationssteuer (< 10 Jahre) oder steuerfrei |
| Erbschaft | Keine ErbSt in Dubai | In DE volle Erbschaftsteuer (kein DBA) |
| Quellensteuer | Keine | Keine Anrechnung nötig |
USA: DBA vorhanden, aber komplex
Deutschland und die USA haben ein Doppelbesteuerungsabkommen. Für Immobilien gilt:
- Mieterträge: USA hat Besteuerungsrecht (Belegenheitsprinzip). Deutschland stellt frei (Progressionsvorbehalt!)
- Veräußerungsgewinne: USA besteuert primär — Deutschland stellt frei
- Withholding Tax: USA behält 30 % Quellensteuer ein — reduzierbar auf 15 % mit W-8BEN-Formular
Progressionsvorbehalt: Der versteckte Effekt
Auch wenn Deutschland steuerfreistellt, zählen ausländische Einkünfte für die Berechnung des deutschen Steuersatzes mit. Das erhöht effektiv die Steuer auf andere Einkünfte in Deutschland.
Checkliste: Auslandsimmobilie steuerlich richtig behandeln
- DBA prüfen: Besteuerungsrecht Deutschland oder Ausland?
- Mieterträge in Anlage AUS (Steuererklärung) eintragen
- Progressionsvorbehalt berücksichtigen
- Ausländische Steuern dokumentieren (für Anrechnung/Freistellung)
- Lokale Steuerberatung im Kaufland für laufende Compliance
- Erbschaftsteuerfolgen klären (Nachlassplanung)
Ja — immer. Auch wenn die Einkünfte in Deutschland freigestellt sind (DBA), müssen sie in der Anlage AUS angegeben werden (Progressionsvorbehalt). Nicht-Angabe ist Steuerhinterziehung.
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) verlangt, dass der Käufer einer US-Immobilie von einem Ausländer 15 % des Kaufpreises einbehält und ans IRS abführt. Dieser Betrag wird auf die tatsächliche US-Steuer angerechnet.
Ja — wenn die Einkünfte in Deutschland steuerpflichtig sind (kein DBA oder DBA mit Anrechnungsmethode), kann die AfA in der deutschen Steuererklärung geltend gemacht werden. Bei Freistellungsmethode (wie USA): AfA in Deutschland nicht absetzbar.
