Auslandsimmobilien: Wo werden Steuern fällig?
Wer im Ausland eine Immobilie besitzt oder vermietet, muss in Deutschland Steuern beachten. Die wichtigsten Regeln folgen dabei einem klaren Prinzip: Mieteinnahmen aus dem Ausland werden in der Regel im Immobilienland besteuert (Belegenheitsprinzip). In Deutschland können sie dem Progressionsvorbehalt unterliegen — erhöhen also den Steuersatz auf dein deutsches Einkommen, auch wenn dort keine Besteuerung stattfindet.
Ob und wie das deutsche Finanzamt zugreift, hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit dem jeweiligen Land ab. Grundsätzlich gilt nach § 1 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG), dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, die sich im Ausland befinden, in Deutschland der Einkommensteuer unterliegen. Das deutsche Finanzamt interessiert sich also sehr wohl für deine ausländischen Immobiliengeschäfte. Die Besteuerung erfolgt allerdings nicht immer nach deutschem Recht allein, sondern wird durch bilaterale Vereinbarungen zwischen Deutschland und dem Belegenheitsstaat reguliert.
Besonders wichtig für Immobilieneigentümer ist die Unterscheidung zwischen Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen. Während Mieteinnahmen typischerweise im Immobilienland besteuert werden, können Veräußerungsgewinne je nach DBA-Regelung sowohl im Inland als auch im Ausland besteuert werden. Dies führt häufig zu Doppelbesteuerungssituationen, die durch die Anrechnung ausländischer Steuern gemäß § 34c EStG teilweise gelöst werden.
Abschreibungen bei Auslandsimmobilien: Das deutsche Steuerrecht
Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) ist einer der wichtigsten Aspekte bei der Vermietung von Auslandsimmobilien. Gemäß § 7 Abs. 4 EStG können Gebäude mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Dies gilt grundsätzlich auch für Auslandsimmobilien, die von deutschen Steuerpflichtigen vermietet werden. Die Abschreibung beträgt somit 50 Jahre für den Gebäudewert — eine Regelung, die seit 2006 nach der Unternehmenssteuerreform Bestand hat.
Allerdings gibt es hier eine wichtige Besonderheit: Die Abschreibung nach deutschem Recht kann nur angesetzt werden, wenn die Mieteinnahmen in Deutschland steuerpflichtig sind oder dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Sollte das DBA des jeweiligen Landes vorsehen, dass Mieteinnahmen ausschließlich im Belegenheitsstaat besteuert werden und nicht dem deutschen Progressionsvorbehalt unterliegen, dann können deutsche Abschreibungen nicht angesetzt werden. Das Finanzamt würde diese ablehnen.
Die Abschreibung berechnet sich ausschließlich auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstückswert. Eine typische Immobilie wird bei der Erwerbung in Grundstück und Gebäude aufgeteilt. Der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis bestimmt die Abschreibungsbasis. Handelt es sich um eine Immobilie, die 500.000 Euro kostet und davon 80 Prozent auf das Gebäude entfallen (also 400.000 Euro), so beträgt die jährliche Abschreibung 400.000 Euro × 2 Prozent = 8.000 Euro pro Jahr.
Rechenbeispiel: Auslandsimmobilie mit Abschreibung
Betrachten wir ein konkretes Szenario: Der deutsche Steuerpflicht Herr Mueller kauft eine Wohnimmobilie in Spanien für insgesamt 600.000 Euro. Davon entfallen 70 Prozent auf das Gebäude (420.000 Euro) und 30 Prozent auf das Grundstück (180.000 Euro). Die Jahresmiete beträgt 36.000 Euro. Die laufenden Bewirtschaftungskosten (Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung) betragen 12.000 Euro jährlich.
Im ersten Jahr berechnet sich die Abschreibung wie folgt:
- Gebäudewert: 420.000 Euro
- Abschreibungssatz: 2 Prozent pro Jahr
- Jährliche Abschreibung: 420.000 Euro × 2 % = 8.400 Euro
- Mieteinnahmen: 36.000 Euro
- Betriebsausgaben: 12.000 Euro
- Gewinn vor Abschreibung: 36.000 Euro − 12.000 Euro = 24.000 Euro
- Einkünfte aus Vermietung nach Abschreibung: 24.000 Euro − 8.400 Euro = 15.600 Euro
Der Gewinn unterliegt also nur noch in Höhe von 15.600 Euro der deutschen Einkommensteuer (unter Berücksichtigung des DBA und des Progressionsvorbehalts). Ohne die Abschreibung würde der Gewinn 24.000 Euro betragen. Über 50 Jahre hinweg (die volle Abschreibungsdauer eines Gebäudes) führt dies zu erheblichen Steuerersparungen für Herrn Mueller.
Abschreibung und Doppelbesteuerungsabkommen: Ein kritischer Punkt
Die Wechselwirkung zwischen deutscher Abschreibung und den Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens ist crucial. Nehmen wir das Beispiel eines Immobilienbesitzers mit einer Liegenschaft in Frankreich. Das deutsch-französische DBA sieht vor, dass Einkünfte aus Vermietung grundsätzlich im Belegenheitsstaat (Frankreich) besteuert werden, aber dem deutschen Progressionsvorbehalt unterliegen.
In diesem Fall darf der deutsche Steuerpflichtige die Abschreibung nach deutschem Recht ansetzen, auch wenn Frankreich keine entsprechende Abschreibung gewährt. Dies liegt daran, dass die Einkünfte dem Progressionsvorbehalt unterliegen und daher relevant für die deutsche Steuerfestsetzung sind. Allerdings wird die Abschreibung in Deutschland gewährt, während die französischen Behörden möglicherweise ihre eigenen Abschreibungsregeln anwenden, die unterschiedlich sein können.
Ein komplett anderes Szenario zeigt sich bei Ländern, mit denen Deutschland kein DBA hat oder bei denen die Regelungen besonders restriktiv ausfallen. Hier kann es vorkommen, dass die Abschreibung in Deutschland nicht anerkannt wird oder dass komplexe Übergangsbestimmungen gelten. Grundsätzlich sollten Immobilieneigentümer mit ihrem Steuerberater prüfen, wie das DBA mit dem Belegenheitsstaat ausgestaltet ist, bevor sie Abschreibungen ansetzen.
Abschreibung bei Alter und Renovierung von Auslandsimmobilien
Eine weitere Komplexität ergibt sich bei älteren Immobilien oder solchen, die umfassend renoviert wurden. Nach deutschem Recht (§ 7 Abs. 4 EStG) liegt die Abschreibungsdauer für Wohngebäude bei 50 Jahren. Dies gilt unabhängig davon, wie alt das Gebäude bereits ist. Auch ein Gebäude, das 100 Jahre alt ist, wird in Deutschland mit 2 Prozent abgeschrieben — nicht schneller, nur weil es älter ist.
Bei wesentlichen Renovierungen oder Modernisierungen können Herstellungskosten aktiviert werden. Wenn beispielsweise ein Dach mit Herstellungskosten von 50.000 Euro erneuert wird, können diese Kosten nicht sofort als Betriebsausgabe geltend gemacht werden, sondern werden aktiviert und über die Abschreibungsdauer verteilt. Eine neue Heizung für 30.000 Euro, die eine wesentliche Verbesserung darstellt, wird ebenfalls aktiviert. Kleine Reparaturen (unter etwa 800 Euro pro Position) können hingegen sofort abgezogen werden.
Wichtig ist hier auch die Regel zur sogenannten „Herstellungsaufwendungen". Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) müssen Kosten, die anfallen, um ein Gebäude in seinen ursprünglichen oder besseren Zustand zu versetzen, aktiviert werden. Dies gilt besonders, wenn Renovierungen zeitgleich erfolgen. Wer also eine alte spanische Finca kauft und dann Das Gebäude saniert, muss diese Kosten als nachträgliche Herstellungskosten aktivieren. Das mindert zwar die laufenden Werbungskosten, erhöht aber die AfA-Bemessungsgrundlage.
DBA-Übersicht: Auslandsimmobilien in beliebten Ländern
| Land | Methode | Mieteinnahmen in DE angeben? | Progressionsvorbehalt? |
|---|---|---|---|
| Spanien | Freistellung | Nein (angeben für PV) | Ja |
| Portugal | Freistellung | Nein (angeben für PV) | Ja |
| Österreich | Freistellung | Nein (angeben für PV) | Ja |
| Frankreich | Anrechnung | Ja | Nein |
| USA | Anrechnung | Ja | Nein |
| Schweiz | Freistellung | Nein (angeben für PV) | Ja |
| Italien | Freistellung | Nein (angeben für PV) | Ja |
| Kroatien | Anrechnung | Ja | Nein |
| Kein DBA | Anrechnung | Ja | Nein |
PV = Progressionsvorbehalt. Selbst wenn Mieteinnahmen in DE steuerbefreit sind, erhöhen sie den Steuersatz auf das deutsche Einkommen. Das kann je nach Einkommenshöhe einige hundert Euro jährlich ausmachen.
Verkauf einer Auslandsimmobilie: Wann Steuern in Deutschland?
Beim Verkauf gelten ähnliche Regeln wie bei deutschen Immobilien. Innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig — es sei denn, ein DBA weist das Besteuerungsrecht dem anderen Staat zu. Beim Verkauf einer Spanienimmobilie muss man daher zunächst in Spanien Steuern zahlen (Non-Resident Capital Gains Tax: 19 %). In Deutschland wird der Gewinn freigestellt, aber für den Progressionsvorbehalt berücksichtigt.
Häufige Fragen: Auslandsimmobilie und Steuern
Muss ich meine Ferienimmobilie in Spanien dem deutschen Finanzamt melden?
Ja — als unbeschränkt Steuerpflichtiger müssen Sie alle ausländischen Einkünfte in der deutschen Steuererklärung angeben. Mieteinnahmen aus einer Spanienimmobilie sind zwar in Deutschland steuerfrei (DBA-Freistellungsmethode), müssen aber in der Anlage AUS eingetragen werden, damit das Finanzamt den Progressionsvorbehalt anwenden kann.
Was ist der Progressionsvorbehalt und wie hoch ist er?
Beim Progressionsvorbehalt werden ausländische Einnahmen zu Ihrem deutschen Einkommen addiert, um den Steuersatz zu berechnen — die Einnahmen selbst werden aber dann nicht besteuert. Beispiel: Sie verdienen 60.000 € in DE und 10.000 € Mieteinnahmen aus Spanien. Die 10.000 € sind steuerfrei, aber der Steuersatz wird auf 70.000 € berechnet statt auf 60.000 €. Der Mehrbetrag kann je nach Grenzsteuersatz 500–2.000 € betragen.
Kann ich die laufenden Kosten meiner Auslandsimmobilie in Deutschland absetzen?
Das kommt auf das DBA und die Nutzung an. Bei Vermietung können im Rahmen der deutschen Steuererklärung (Anlage AUS) Werbungskosten geltend gemacht werden — sofern Deutschland das Besteuerungsrecht hat (Anrechnungsmethode-Länder wie USA, Frankreich). Bei Freistellungs-DBA-Ländern (Spanien, Österreich) werden die Kosten in Deutschland nicht einzeln angesetzt, da die Einnahmen schon freigestellt sind.
Ich vermiete meine Ferienwohnung nur 4 Wochen im Jahr — muss ich trotzdem Steuern zahlen?
Ja — Mieteinnahmen, auch aus kurzzeitiger Vermietung über Plattformen wie Airbnb, sind im Wohnsitzland und möglicherweise im Quellenstaat steuerpflichtig. In Deutschland gilt: Wer Mieteinnahmen erzielt, muss diese angeben — unabhängig von der Dauer. Die Einkünfte unter 256 € bleiben steuerfrei (Kleinbetragsregel), darüber fallen Werbungskosten an und reduzieren die Steuerlast.
