Denkmalgeschützte Immobilien bieten eines der attraktivsten Steuergeschenke im deutschen Recht: Wer saniert, kann bis zu 100 % der Sanierungskosten in nur 12 Jahren abschreiben. Das ist deutlich besser als die normale Gebäude-AfA von 2–3 % über 33–50 Jahre. Doch es gibt Fallstricke.
Zwei Fälle: Vermieter vs. Selbstnutzer
| Nutzung | Rechtsgrundlage | Abschreibung |
|---|---|---|
| Vermieter | § 7i EStG | 9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre = 100 % |
| Selbstnutzer (Eigenheim) | § 10f EStG | 9 % × 10 Jahre = 90 % als Sonderausgaben |
| Normale Vermietungs-Immo (kein Denkmal) | § 7 EStG | 2–3 % p.a. über 33–50 Jahre |
Voraussetzungen: Was ist Denkmalschutz?
- Gebäude steht unter Denkmalschutz (Eintrag in Denkmalliste der Gemeinde/des Landes)
- Sanierung muss von der Denkmalbehörde genehmigt werden
- Bescheinigung der Denkmalbehörde über steuerlich begünstigte Maßnahmen einholen
- Maßnahmen müssen dem Erhalt oder der sinnvollen Nutzung des Denkmals dienen
Wirtschaftlichkeitsrechnung: Wann lohnt sich Denkmal?
Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis (Substanz) zu Sanierungskosten. Je höher der Sanierungsanteil, desto attraktiver der Steuervorteil. Typisch bei Denkmal-Projekten: 40–70 % Sanierungsanteil.
Risiken und Fallstricke
- Höherer Kaufpreis als normale Immobilien (Sanierungsaufschlag)
- Sanierungskosten können überhöht sein (bei Paket-Angeboten prüfen!)
- Lage und Vermietbarkeit prüfen – AfA nützt nichts ohne Mieter
- Denkmalbehörde kann Auflagen machen, die Sanierung verteuern
- Verkauf vor 10 Jahren: Spekulationssteuer auf Gewinn
Checkliste: Denkmal-Immobilie prüfen
- Denkmalschutz-Bescheinigung vor Kauf anfordern und prüfen
- Sanierungsplan mit Denkmalbehörde abstimmen
- Unabhängiges Gutachten über Sanierungskosten einholen
- Mietpotenzial der Lage prüfen (nicht nur auf Steuervorteil fixieren)
- Finanzierungsstruktur mit Steuerberater optimieren
Häufige Fragen zu Denkmal-Immobilien
Kann ich eine Denkmal-Immobilie auch selbst nutzen?
Ja – mit § 10f EStG. Als Selbstnutzer können Sie 9 % der Sanierungskosten in 10 Jahren als Sonderausgaben absetzen. Das ist weniger attraktiv als die Vermieter-Variante (§ 7i), aber immer noch erheblich besser als bei normalen Eigenheimen.
Was passiert, wenn die Denkmalbehörde die Bescheinigung verweigert?
Dann entfällt der steuerliche Vorteil komplett. Das ist ein ernstes Risiko bei Selbst-Erwerbern ohne vorherige Abstimmung. Bei professionell aufgesetzten Denkmal-Projekten ist die Bescheinigung in der Regel gesichert – aber immer schriftlich vor dem Kauf bestätigen lassen.
Kann ich Denkmal-AfA und normale Gebäude-AfA kombinieren?
Ja. Für den Gebäudebestand (Kaufpreis minus Grundstücksanteil minus Sanierungskosten) gilt die normale Gebäude-AfA (2–3 %). Für die Sanierungskosten gilt § 7i. Beide Abschreibungen laufen parallel – das ist ein weiterer steuerlicher Vorteil.
