Denkmalschutz und Steuerförderung: Ein starkes Duo
Wer in denkmalgeschützte Immobilien investiert, profitiert von einem einzigartigen Steuervorteil: Die Sanierungskosten können – verteilt auf mehrere Jahre – direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden. Nicht als Werbungskosten, sondern als direkter Steuerabzug (§ 35c EStG).
§ 35c EStG: Steuerermäßigung für Selbstnutzer
Wer selbst in einem eingetragenen Baudenkmal wohnt und es saniert, bekommt:
- 7 Jahre: 9% der Sanierungskosten p.a. vom Steuerbetrag abziehen
- weitere 4 Jahre: 7% p.a. vom Steuerbetrag abziehen
- Gesamt: (7 × 9%) + (4 × 7%) = 63% + 28% = 91% Steuererstattung auf die Sanierungskosten über 11 Jahre
§ 7i EStG: Erhöhte AfA für Vermieter
Wer ein Baudenkmal vermietet, kann die Sanierungskosten erhöht abschreiben:
- 8 Jahre: 9% p.a. (= 72%)
- 4 Jahre: 7% p.a. (= 28%)
- Gesamt: 100% der Sanierungskosten als AfA über 12 Jahre
| Paragraph | Nutzung | Verteilung | Gesamtvorteil |
|---|---|---|---|
| § 35c EStG | Selbstnutzung | 9% × 7 J + 7% × 4 J | 91% als Steuerabzug |
| § 7i EStG | Vermietung | 9% × 8 J + 7% × 4 J | 100% als AfA |
| § 7h EStG | Sanierungsgebiet (Miete) | Wie §7i | 100% als AfA |
Voraussetzungen für die Denkmal-AfA
- Immobilie ist offiziell als Baudenkmal eingetragen (Denkmalschutzbehörde)
- Baubeginn erst NACH Abstimmung mit Denkmalschutzbehörde (keine Genehmigung – kein Vorteil!)
- Bescheinigung der Denkmalbehörde (obligatorisch für Finanzamt)
- Sanierungskosten müssen „denkmalschutzwürdig" sein (nicht jede Maßnahme zählt)
- Bei § 35c: Selbstnutzung des Wohnobjekts (kein Büro, keine Vermietung)
Typisches Rechenbeispiel
Kaufpreis Baudenkmal: 200.000 € (davon 100.000 € Sanierungskosten). Steuersatz: 42%.
- Jahr 1–8: 9.000 € AfA (§7i) × 42% = 3.780 € Steuererstattung pro Jahr
- Jahr 9–12: 7.000 € AfA × 42% = 2.940 € Steuererstattung pro Jahr
- Gesamt über 12 Jahre: ca. 41.760 € Steuererstattung aus 100.000 € Sanierungskosten
FAQ: Denkmalschutz-AfA
Nur die Sanierungskosten nach dem Kauf, die vorher mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden. Bereits sanierte „fertige" Denkmalobjekte bieten den Steuervorteil nur auf noch ausstehende eigene Sanierungsmaßnahmen.
Das Gebäude muss in der Denkmalliste der zuständigen Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes eingetragen sein. Eine einfache „historische" Bauweise reicht nicht aus.
Ja, auch Eigentumswohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude sind begünstigt – wenn der gesamte Bau als Baudenkmal gilt und die Wohnung entsprechend saniert wird. Die Bescheinigung muss auf den Anteil der Wohnfläche bezogen sein.
