Sanierung als Steuerinstrument: Drei Wege
Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie erwirbt, hat drei steuerliche Instrumente: die Denkmal-AfA (§7i EStG), die energetische Sanierung (§35c EStG) für selbstgenutzte Objekte und die reguläre AfA mit erhöhten Sonder-AfA. Welches Instrument passt, hängt vom Objekt und der Nutzung ab.
§7i EStG: Denkmal-AfA für Anleger
Wer in ein Baudenkmal investiert und es vermietet, kann die Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben:
| Jahr | AfA-Satz auf Sanierungskosten |
|---|---|
| Jahr 1–8 | 9 % p.a. |
| Jahr 9–12 | 7 % p.a. |
| Gesamt | 100 % in 12 Jahren |
Dazu kommt die reguläre Gebäude-AfA (2 % oder 2,5 % je nach Baujahr) auf den Kaufpreis des Gebäudes.
§35c EStG: Energetische Sanierung — nur für Eigennutzer
Wer sein selbstgenutztes Eigenheim energetisch saniert, bekommt eine direkte Steuerermäßigung:
- 20 % der förderfähigen Kosten, verteilt auf 3 Jahre (7 % / 7 % / 6 %)
- Maximal 40.000 € über 3 Jahre pro Objekt
- Förderfähig: Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftungsanlage
- Bedingung: Gebäude älter als 10 Jahre, Fachplanerbescheinigung
Sonder-AfA §7b: Mietwohnungsneubau und Sanierung
Für bestimmte Neubau- und Sanierungsmaßnahmen von Mietwohnungen gilt eine erhöhte Sonder-AfA von 5 % über 4 Jahre (zusätzlich zur regulären 2 %-AfA). Voraussetzungen sind streng — Kostenobergrenzen und Sozialbindungen können gelten.
Reguläre AfA: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Nicht jede Sanierung ist gleich zu behandeln:
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Instandhaltung → sofort abzugsfähig als Werbungskosten
- Herstellungskosten: Qualitätsverbesserungen, Erweiterungen → über AfA (50 Jahre) abzuschreiben
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Sanierungskosten über 15 % des Kaufpreises innerhalb von 3 Jahren = zwingend Herstellungskosten
Als reines Steuerinstrument ja — bei hohem Grenzsteuersatz. Als Kapitalanlage ist die Substanz oft schwächer. Entscheidend: Qualität des Denkmals, Lage, Mietpreisentwicklung. Blinde Steueroptimierung ohne Substanzprüfung ist gefährlich.
Das Denkmalamt oder die zuständige Behörde bescheinigt, dass die Sanierung nach Denkmalschutzrecht notwendig war. Ohne diese Bescheinigung keine erhöhte AfA — sie muss VOR Beginn der Maßnahmen beantragt werden!
Ja — solange es sich um verschiedene Maßnahmen am selben Objekt handelt (z.B. KfW für Heizung, §35c für Dämmung). Nur dieselbe Maßnahme darf nicht doppelt gefördert werden.
