Zwei Personen kaufen gemeinsam eine Immobilie — häufig entsteht dabei automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Was viele nicht wissen: Die GbR ist steuerlich transparent. Das bedeutet: Sie zahlt selbst keine Einkommensteuer, aber alle Gewinne und Verluste werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet.
Einkommensteuer: Gesellschafter versteuern Anteile persönlich
Gewerbesteuer: Nur wenn gewerblicher Grundstückshandel vorliegt
Grunderwerbsteuer: Fällt beim Kauf an (3,5–6,5 %, je nach Bundesland)
Umsatzsteuer: Kann auf Vermietung optiert werden (Vorteil bei gewerblicher Nutzung)
Wie funktioniert die steuerliche Transparenz der GbR?
Die GbR ist kein eigenes Steuersubjekt für Ertragsteuern. Sie gibt jährlich eine Feststellungserklärung beim Finanzamt ab. Darin werden Einkünfte (Mieteinnahmen minus Werbungskosten) ermittelt und auf die Gesellschafter aufgeteilt. Jeder Gesellschafter versteuert seinen Anteil in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung.
Wann ist eine Immobilien-GbR sinnvoll?
- Ehepaar kauft gemeinsam — auch ohne schriftlichen GbR-Vertrag entsteht oft eine GbR
- Mehrere Investoren teilen sich eine Anlageimmobilie (Risiko und Chancen aufteilen)
- Eltern kaufen Immobilie gemeinsam mit Kind (schrittweise Übertragung)
- Geschwister erben gemeinsam (Erbengemeinschaft als Sonderform)
- Freunde kaufen Ferienimmobilie zusammen
Vorteile der GbR gegenüber Einzeleigentum
Wenn beide Partner unterschiedliche Steuersätze haben, lohnt sich die GbR: Der Gesellschafter mit höherem Steuersatz bekommt einen niedrigeren Anteil zugerechnet, der mit niedrigerem einen höheren. Die Verluste aus der Immobilie (z.B. durch Abschreibung) können so optimal verteilt werden.
| Aspekt | Einzeleigentum | GbR |
|---|---|---|
| Steuerlast | Ein Eigentümer trägt alles | Verteilung nach Beteiligung |
| Haftung | Nur Eigentümer | Alle Gesellschafter (gesamtschuldnerisch) |
| Kreditaufnahme | Einfacher | Alle müssen zustimmen |
| Verlustverrechnung | Nur beim Eigentümer | Anteilig bei jedem Gesellschafter |
| Schenkung/Erbschaft | Immer voll | Anteile schrittweise übertragbar |
Achtung: Gewerblicher Grundstückshandel vermeiden
Wenn die GbR innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft (Drei-Objekt-Grenze), kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellen. Die Folge: Gewerbesteuer auf alle Gewinne und rückwirkende Klassifizierung als Gewerbebetrieb. Für langfristige Anleger kein Problem — für aktive Flipper aber kritisch.
Formal nicht. Aber die jährliche Feststellungserklärung ist komplex genug, dass ein Steuerberater Fehler verhindert und oft mehr herausgeholt wird als er kostet.
Nein. Die Verluste werden nach Beteiligungsquote zugerechnet — nicht frei wählbar. Aber Sie können die Beteiligung so gestalten, dass die steuerlich optimale Aufteilung vorliegt.
Es entsteht eine Anteilsveräußerung, die unter Umständen steuerpflichtig ist. Bei unter zehn Jahren Haltedauer fällt Einkommensteuer an. Rechtliche und steuerliche Beratung vorab ist hier unverzichtbar.
