Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einer der mächtigsten Steuervorteile für Immobilieneigentümer. Sie können die Anschaffungskosten des Gebäudes über Jahrzehnte als Werbungskosten abziehen – und so jedes Jahr Ihre Steuerlast auf Mieteinnahmen senken, ohne einen einzigen Euro auszugeben.
Lineare AfA: 2% p.a. (Gebäude ab 1925, Nutzungsdauer 50 Jahre)
Neue lineare AfA: 3% p.a. (Neubauten ab 2023, Nutzungsdauer 33 Jahre)
Degressive AfA: 5% p.a. fallend auf den Restwert (Neubauten/Ersterwerb ab 2023)
Nur Gebäude, nicht Grund und Boden!
Was kann abgeschrieben werden – und was nicht?
| Abschreibbar (AfA möglich) | Nicht abschreibbar |
|---|---|
| Gebäudekosten (Kaufpreis anteilig) | Grundstücksanteil (Boden) |
| Anschaffungsnebenkosten (anteilig) | Eigengenutzte Immobilien |
| Herstellungskosten (Erweiterungen) | Garagen auf fremdem Boden |
| Modernisierungskosten (unter Umständen) | Bewegliche Einrichtung (andere AfA) |
Kaufpreisaufteilung: Boden vs. Gebäude
Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, muss der Kaufpreis aufgeteilt werden. Das Finanzamt akzeptiert:
- Gutachterliche Bewertung (teuer, aber sicher)
- Kaufpreisaufteilungs-Rechner des BMF (kostenlos, online verfügbar)
- Eigene Berechnung nach Bodenrichtwert – mit Risiko der Ablehnung
Rechenbeispiel AfA
Kaufpreis Eigentumswohnung: 400.000 €
Gebäudeanteil: 70% = 280.000 €
Lineare AfA (2%): 5.600 € pro Jahr als Werbungskosten
Bei Steuersatz 42%: ca. 2.352 € weniger Steuern pro Jahr
AfA-Tabelle: Welcher Satz gilt für Ihre Immobilie?
| Gebäudetyp / Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Gebäude vor 1925 | 2,5% | 40 Jahre |
| Gebäude ab 1925 | 2,0% | 50 Jahre |
| Neubau ab 2023 (linear) | 3,0% | 33 Jahre |
| Neubau ab 2023 (degressiv) | 5,0% fallend | bis Restwert 0 |
| Denkmalgeschützte Gebäude (§ 7i) | Bis 9% | 12 Jahre |
Degressive AfA für Neubauten: So funktioniert sie
Seit dem Jahressteuergesetz 2022 (rückwirkend 2023) gibt es wieder eine degressive AfA für neue Wohngebäude. Sie berechnet sich auf den jeweils verbleibenden Buchwert:
- Jahr 1: 5% auf 300.000 € = 15.000 €
- Jahr 2: 5% auf 285.000 € = 14.250 €
- Jahr 3: 5% auf 270.750 € = 13.538 €
- ...
Die degressive AfA ist in den ersten Jahren erheblich höher – ideal für Investoren, die kurzfristig hohe Werbungskosten brauchen.
FAQ: Immobilien-AfA
Nein. AfA ist nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien möglich. Bei eigengenutzten Wohnungen gibt es keine Abschreibung.
Beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist müssen Sie die genommenen AfA-Beträge nicht zurückzahlen. Allerdings erhöht die AfA den steuerpflichtigen Gewinn, da sie den steuerlichen Einstandspreis reduziert.
Ja – sogar mehrfach. Reparaturen und Instandhaltungskosten sind sofort als Werbungskosten absetzbar. Größere Modernisierungen (nachträgliche Herstellungskosten) werden zusätzlich abgeschrieben.
Wie in unserem Ratgeber zu Steuern auf Mieteinnahmen beschrieben, ist die AfA der wichtigste Posten in der Anlage V. Kombiniert mit Zinsen, Reparaturen und Verwaltungskosten lässt sich die Steuerlast auf Mieteinnahmen oft auf nahe null reduzieren.
