Denkmalschutz-Immobilien: Sonder-AfA und Steuervorteile für Investoren

Denkmalschutz: Ausnahme-AfA für historische Gebäude

Denkmalgeschützte Immobilien bieten Investoren besondere steuerliche Vorteile: Sanierungskosten können bei vermieteten Objekten über 12 Jahre abgeschrieben werden – bei selbstgenutzten sogar als Sonderausgaben über 10 Jahre. Das macht Denkmalimmobilien zum beliebten Steuersparinstrument für Gutverdienende.

Denkmal-AfA: Übersicht der Abschreibungssätze

Beispielrechnung: Steuerersparnis durch Denkmalimmobilie

Investor, Grenzsteuersatz 42 %, kauft Denkmalwohnung: Kaufpreis 350.000 €, davon Sanierungsanteil 200.000 €

• Jahr 1: 9 % von 200.000 € = 18.000 € AfA-Abzug
• Steuerersparnis: 18.000 × 42 % = 7.560 € pro Jahr
• Über 8 Jahre (Jahre 1–8): 144.000 € AfA → 60.480 € Steuerersparnis
• Jahre 9–12: 56.000 € AfA → 23.520 € Steuerersparnis
• Gesamt Steuerersparnis auf Sanierungskosten: 84.000 € (bei gleichbleibendem Steuersatz)

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

• Gebäude muss als Denkmal anerkannt sein (Denkmalschutzbehörde)
• Maßnahmen müssen vor Beginn mit Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein
• Bescheinigung der Denkmalbehörde über Erforderlichkeit der Maßnahmen
• Sanierung darf erst NACH dem Kauf beginnen (nicht vorher saniert kaufen!)
• Bau-/Sanierungskosten müssen klar vom Kaufpreis getrennt sein (notarielle Aufteilung)

Risiken der Denkmalimmobilie

• Hohe Sanierungskosten oft schwer kalkulierbar (Überraschungen im Altbestand)
• Nutzungseinschränkungen durch Denkmalschutz (keine freie Gestaltung)
• Unklare Ertragslage: Denkmalimmobilien oft in B-Lagen mit niedrigeren Mieten
• Steuervorteil gilt nur bei tatsächlicher Vermietung (Leerstand = kein AfA-Vorteil)
• Gestaltungsmissbrauch-Risiko: Verkäufer, der AfA-Anteil zu hoch ansetzt → Prüfung durch Finanzamt

Selbstgenutztes Denkmalgebäude (§10f EStG)

Wer eine Denkmalimmobilie selbst bewohnt, kann die Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben abziehen (9 % p.a.). Das ist kein Werbungskosten-Abzug – sondern ein Sonderausgabenabzug, der die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer senkt.

Häufige Fragen zur Denkmalimmobilie

Kann ich eine fertig sanierte Denkmalimmobilie kaufen und die AfA trotzdem nutzen?

Nein. Wer eine bereits sanierte Denkmalimmobilie kauft, erhält keine Denkmal-AfA mehr auf die Sanierungskosten. Die Abschreibung gilt nur für selbst durchgeführte Sanierungen nach dem Erwerb.

Wie wird der Sanierungsanteil am Kaufpreis bestimmt?

Durch eine klare Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag: Kaufpreis für die Altbausubstanz + separater Vertrag über Sanierungskosten. Das Finanzamt prüft kritisch, ob der Sanierungsanteil realistisch ist.

Verliere ich die Denkmal-AfA, wenn ich das Gebäude verkaufe?

Nein. Die bereits genommene AfA bleibt bestehen. Aber: Der Veräußerungsgewinn kann höher ausfallen, weil der Buchwert durch die hohe AfA stark gesunken ist.