Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das mächtigste Steuerspar-Instrument für Immobilieninvestoren. Jedes Jahr können Sie einen festen Prozentsatz des Gebäudewertes steuerlich absetzen – ohne dass tatsächlich Geld fließt. Das mindert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.
Die AfA-Sätze im Überblick (Stand 2026)
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Gebäude nach 1924 (Vermieter) | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Gebäude vor 1925 (Vermieter) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Neubauten ab 2023 (Vermieter) | 3 % p.a. | 33,3 Jahre |
| Betrieblich genutzte Gebäude | 3 % p.a. | 33,3 Jahre |
| Degressive AfA § 7 Abs. 5 EStG | Staffelsatz | Nur für alte Baujahre bis 2000 |
AfA-Bemessungsgrundlage: Richtig aufteilen
Die AfA wird auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises berechnet. Der Kaufpreis muss aufgeteilt werden:
Methode 1: Arbeitshilfe des BMF
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Tabelle zur Kaufpreisaufteilung bereit. Diese wird von den Finanzämtern anerkannt und ist die sicherste Methode. Factoren: Baujahr, Lage, Grundstücksgröße, Gebäudegröße.
Methode 2: Vertragliche Aufteilung
Im Kaufvertrag kann eine Aufteilung vereinbart werden. Das Finanzamt prüft jedoch, ob die Aufteilung "fremdüblich" ist. Zu hohe Gebäudeanteile (z.B. 90 % bei Stadtteil-Top-Lage) werden oft korrigiert.
Sonder-AfA und erhöhte Abschreibung
§ 7b EStG: Sonder-AfA Neubau (bis 31.12.2026)
- 5 % Sonder-AfA in jedem der ersten 4 Jahre zusätzlich zur normalen AfA
- Gilt für neue Mietwohngebäude (Energieeffizienzhaus 40)
- Anschaffung/Fertigstellung bis 31.12.2026
- Maximale Bemessungsgrundlage: 2.500 € je m² Wohnfläche
Denkmalschutz-AfA (§ 7i EStG)
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren mit 9 % p.a. und in den folgenden 4 Jahren mit 7 % p.a. abgeschrieben werden – insgesamt 100 % in 12 Jahren. Das ist deutlich attraktiver als die reguläre AfA.
Checkliste: AfA richtig geltend machen
- Kaufpreis in Grundstück und Gebäude aufteilen (BMF-Tabelle nutzen)
- Notarkosten, Grunderwerbsteuer: anteilig auf Gebäude umgelegen
- Maklerkosten: Teil der Anschaffungskosten, ebenfalls auf Gebäude
- Renovierungskosten vor dem Kauf: können AfA-Basis erhöhen
- AfA-Beginn: Im Jahr der Fertigstellung oder des Erwerbs (pro rata temporis)
- Baujahr korrekt eintragen (beeinflusst den AfA-Satz)
Häufige Fragen zur Gebäude-AfA
Kann ich für eine selbst genutzte Immobilie AfA geltend machen?
Nein. AfA für Wohngebäude gibt es nur bei Vermietung (Einkünfte aus V+V) oder gewerblicher Nutzung. Selbst genutztes Wohneigentum ist steuerlich neutral – keine AfA, keine Mieteinnahmen.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach 20 Jahren verkaufe?
Beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist wird der Buchwert (Anschaffungskosten minus bisher genommene AfA) als Basis für den Veräußerungsgewinn herangezogen. Je mehr AfA Sie genommen haben, desto höher der Buchgewinn beim Verkauf. Nach 10 Jahren: steuerfrei (privat).
Kann ich die AfA nachträglich erhöhen (Neubewertung)?
Ja, durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen. Wenn nachgewiesen wird, dass der Gebäudeanteil höher ist als ursprünglich angesetzt (z.B. besondere Ausstattung), kann die AfA-Basis angepasst werden. Das Finanzamt kann das Gutachten aber anfechten.
Rechenbeispiele: AfA-Berechnung 2026
| Kaufpreis | Grundstücksanteil | Gebäudeanteil | AfA-Satz | AfA pro Jahr | Steuerersparnis (42%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 30 % (90.000 €) | 210.000 € | 2 % | 4.200 € | 1.764 €/Jahr |
| 500.000 € | 25 % (125.000 €) | 375.000 € | 3 % (Neubau) | 11.250 € | 4.725 €/Jahr |
| 800.000 € | 35 % (280.000 €) | 520.000 € | 5 % degressiv | 26.000 € | 10.920 €/Jahr |
| 1.200.000 € | 40 % (480.000 €) | 720.000 € | 2 % (Bestand) | 14.400 € | 6.048 €/Jahr |
Steuerersparnis berechnet bei 42 % Grenzsteuersatz (Spitzensteuersatz). Tatsächliche Ersparnis abhängig vom individuellen Steuersatz.
AfA optimieren: Was Investoren oft übersehen
Über die normale Gebäude-AfA hinaus gibt es mehrere Möglichkeiten, die Abschreibung zu maximieren:
- Außenanlagen separat abschreiben: Carport, Garage, Einfriedung und Gartenanlage sind keine Gebäudeteile und können mit 15–20 Jahren kürzer abgeschrieben werden.
- Betriebsvorrichtungen: Einbauten, die nicht zum Gebäude selbst gehören (Ladeneinbauten, besondere technische Anlagen), haben eigene Nutzungsdauern.
- Degressive zur linearen wechseln: Wer degressiv begonnen hat, kann einmalig zur linearen Methode wechseln — optimal wenn der lineare Satz höher als der Restbuchwert-Prozentsatz wird (typisch nach 10–15 Jahren).
- Nebenkosten einbeziehen: Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Finanzierungsnebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, sofern sie anteilig auf den Gebäudeanteil entfallen.
