Ein Immobilienkauf ist die größte Investition im Leben der meisten Menschen — und steuerlich eine komplexe Angelegenheit. Von der Grunderwerbsteuer über die Abschreibung bis zur späteren Besteuerung des Verkaufsgewinns: Diese vollständige Checkliste erklärt alle Steueraspekte beim Immobilienkauf.
1. Grunderwerbsteuer: Der erste große Steuerposten
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf an und variiert je Bundesland:
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Hessen, Berlin, Saarland | 6 % | 24.000 € |
| NRW, Thüringen, Schleswig-H. | 6,5 % | 26.000 € |
2. Kaufnebenkosten: Was du noch einplanen musst
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (s.o.)
- Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
- Maklercourtage: 3,57 % (Käufer trägt maximal 50 % der Provision)
- Insgesamt: 5–12 % Kaufnebenkosten
3. Abschreibung (AfA) für Vermieter
Wer die Immobilie vermietet, kann den Gebäudewert (nicht Grundstück!) abschreiben:
- Gebäude vor 1925: 2,5 % pro Jahr (40 Jahre)
- Gebäude ab 1925: 2 % pro Jahr (50 Jahre)
- Neubau ab 2023: 3 % pro Jahr (33 Jahre)
- Denkmalschutz-Sonder-AfA: 9 % in ersten 8 Jahren, 7 % in Jahren 9–12
Grundstücksanteil ermitteln: Notwendig für die korrekte AfA-Basis. Nutze die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder einen Sachverständigen.
4. Selbst genutzte Immobilie: Keine AfA, aber Steuerfreiheit
Wer die Immobilie selbst nutzt, kann keine AfA absetzen. Dafür ist ein späterer Verkauf nach nur 3 Jahren Selbstnutzung komplett steuerfrei — unabhängig von der 10-Jahres-Regel.
5. Spekulationssteuer beim Verkauf
- Vermietete Immobilie: Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig, wenn die Haltedauer unter 10 Jahren liegt (§ 23 EStG)
- Selbst genutzt: Steuerfrei bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den 2 Jahren davor
- Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Nebenkosten minus Restbuchwert (nach AfA)
6. Finanzierungszinsen: Nur für Vermieter absetzbar
Zinsen für das Hypothekendarlehen sind nur absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird. Für selbst genutzte Immobilien gilt kein Zinsabzug.
Checkliste: Steuerlich vorbereitet zum Immobilienkauf
- Grunderwerbsteuer nach Bundesland berechnen
- Kaufnebenkosten gesamt einplanen (8–12 %)
- Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen (GrESt sparen)
- Grundstücksanteil für AfA-Berechnung festhalten
- Nutzungsart entscheiden: Eigennutzung vs. Vermietung vs. Mischnutzung
- Bei Vermietung: Werbungskosten ab erstem Tag dokumentieren
- Finanzierungsvertrag: Zinsen separat ausweisen lassen
- 10-Jahres-Frist im Kalender markieren
