Immobilien gelten in Deutschland als eines der sichersten Investments. Inflationsschutz, steuerliche Vorteile und laufender Cashflow machen sie attraktiv. Aber: Die tatsächliche Rendite nach Steuern sieht oft anders aus als die Bruttorendite im Exposé. Was Investoren wirklich wissen müssen.
Rendite berechnen: Die richtigen Kennzahlen
Bruttomietrendite
Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete ÷ 300.000 € Kaufpreis = 4 % Bruttomietrendite
Nettomietrendite (realistischer)
Formel: (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
| Kostenart | Typisch (% der Jahreskaltmiete) |
|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | 10–15 % |
| Verwaltungskosten | 8–12 % |
| Leerstand (Puffer) | 4–6 % |
| Versicherungen | 2–3 % |
| Gesamt Bewirtschaftung | ca. 25–35 % |
Steuerliche Wirkung auf die Rendite
Verlustphase: Steuern sparen in den ersten Jahren
In den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Immobilie sind die Zinsen hoch – zusammen mit AfA oft ein Verlust aus V+V. Dieser Verlust wird mit anderen Einkünften (Lohn, Gehalt) verrechnet und senkt die Einkommensteuer. Das ist ein versteckter Renditeturbo.
AfA: Stille Rendite durch Abschreibung
Die Gebäudeabschreibung (2–3 % p.a.) mindert das steuerliche Einkommen, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Das senkt die Steuer auf Mieteinnahmen erheblich.
Verkauf nach 10 Jahren: Steuerfreier Gewinn
Wer eine Mietimmobilie nach 10 Jahren Haltedauer verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn keine Steuer. Das ist einer der größten steuerlichen Vorteile von Immobilien gegenüber Aktien.
Kaufpreis-Miet-Verhältnis: Wann lohnt es sich?
| Faktor (KP ÷ Jahresmiete) | Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|---|
| Unter 20 | über 5 % | Sehr attraktiv (Kleinstädte, B/C-Lagen) |
| 20–25 | 4–5 % | Gut (solide Rendite) |
| 25–30 | 3,3–4 % | Mittel (Top-Lagen DE) |
| Über 35 | unter 2,9 % | Rendite schwach (München, Frankfurt Innenstadt) |
Checkliste: Immobilienrendite realistisch berechnen
- Kaufnebenkosten (8–15 %) zum Kaufpreis addieren
- Ortsübliche Miete recherchieren (nicht Maximalmiete)
- Instandhaltung: 1–1,5 % des Gebäudewertes p.a. einplanen
- Mietausfall 4 Wochen pro Jahr als Puffer
- Zinslast des Darlehens vs. AfA und Steuervorteil abwägen
- Steuerberater für individuelle Rendite-nach-Steuer-Berechnung
Häufige Fragen zur Immobilienrendite
Ist eine Rendite von 3 % bei Immobilien gut?
In Toplagen (München, Berlin Mitte) sind 3 % Bruttomietrendite typisch. Nach Kosten und Steuer bleiben ca. 1,5–2 % – dafür steht aber Wertsteigerungspotenzial und steuerfreier Verkaufsgewinn nach 10 Jahren. Im Vergleich zu Bundesanleihen (ca. 2,5 %) muss man den Gesamtreturn sehen.
Wie beeinflussen Zinsen die Rendite?
Stark. Bei 4 % Kreditzins und 3,5 % Bruttomietrendite ist die Investition cashflow-negativ – man zahlt jeden Monat zu. Das kann sinnvoll sein (Tilgung als Vermögensaufbau, Steuerersparnis durch Verlust), muss aber gut kalkuliert sein. Klassisch gilt: Mietrendite sollte über dem Finanzierungszins liegen.
Lohnen sich Immobilien steuerlich mehr als Aktien?
Kommt an. Aktiengewinne unterliegen 25 % Abgeltungsteuer. Immobilien nach 10 Jahren: steuerfrei. Dafür bieten Aktien mehr Liquidität, keine Bewirtschaftungskosten und einfachere Verwaltung. Beide Assetklassen ergänzen sich gut in einem diversifizierten Portfolio.
