Ferienwohnung vermieten: Steuerliche Regeln und die 8-Wochen-Eigennutzung

Ferienwohnung und Steuer: Drei Szenarien, drei Regelwerke

Die steuerliche Behandlung einer Ferienwohnung hängt davon ab, wie sie genutzt wird: Nur vermietet, gemischt genutzt (Eigennutzung + Vermietung) oder als reines Feriendomizil. Jedes Szenario hat andere Steuerregeln.

Szenario 1: Ausschließliche Vermietung

Wird die Ferienwohnung ganzjährig vermietet und gar nicht selbst genutzt, gelten die normalen Regeln für Vermietung und Verpachtung:

• Einnahmen: Steuerpflichtig (§ 21 EStG)
• Werbungskosten: Vollständig abzugsfähig (AfA, Zinsen, Nebenkosten)
• Verluste: Mit anderen Einkünften verrechenbar
• Umsatzsteuer: Ggf. Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung

Szenario 2: Gemischte Nutzung (der Normalfall)

Wer seine Ferienwohnung selbst nutzt und auch vermietet, muss die Kosten aufteilen:

• Leerstandszeiten (Wohnung nicht belegt, aber zur Vermietung bereit): Zählen zur Vermietungsquote
• Eigennutzungstage: Diese Kostenanteile sind NICHT abzugsfähig
• Jahreskostenaufteilung: z.B. 60 % Vermietung, 40 % Eigennutzung

Die 8-Wochen-Regelung: Liebhabereigrenze

Bei Ferienwohnungen mit Eigennutzung prüft das Finanzamt besonders kritisch auf Liebhaberei. Eine wichtige Orientierungsgröße ist die 8-Wochen-Eigennutzungsgrenze:

• Eigennutzung unter 8 Wochen/Jahr: Hinweis auf Gewinnerzielungsabsicht (Liebhaberei eher kein Thema)
• Eigennutzung über 8 Wochen/Jahr: Finanzamt prüft Gewinnerzielungsabsicht kritisch
• Dauerhafte Verluste trotz hoher Auslastung → BFH prüft Einzelfall

Gewerbesteuer: Wann wird Ferienvermietung gewerblich?

Private Vermietung ist steuerpflichtig aber nicht gewerbesteuerpflichtig. Eine Ferienwohnung wird gewerblich, wenn:

• Hotelmäßige Leistungen angeboten werden (Frühstück, Reinigung, Wäsche) → gewerbliche Beherbergung
• Mehr als drei Ferienwohnungen vermietet werden (Indiz für gewerbliche Vermietung)
• Professionelle Vermietungsplattformen genutzt werden und umfangreiche Zusatzleistungen angeboten werden

Umsatzsteuer bei Ferienvermietung

Bei gewerblicher Kurzzeitvermietung (Ferienvermietung bis 6 Monate Übernachtung) gilt 7 % USt (ermäßigter Satz nach §12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Wenn zusätzliche Leistungen (Frühstück, Reinigung) angeboten werden, kann 19 % anfallen.

Häufige Fragen zur Ferienwohnung

Muss ich Airbnb-Einnahmen versteuern?

Ja. Einnahmen aus Airbnb sind steuerpflichtig – sowohl einkommensteuerlich als auch ggf. umsatzsteuerlich. Airbnb meldet Vermieter-Einnahmen an Steuerbehörden (DAC7-Richtlinie seit 2023).

Kann ich meine Ferienwohnung als Betriebskosten absetzen, wenn ich sie auch selbst nutze?

Nur den Vermietungsanteil. Kosten während der Eigennutzungszeiten sind private Lebenshaltungskosten und nicht abziehbar.

Was passiert, wenn ich die Ferienwohnung verkaufe?

Bei ausschließlicher Vermietung: Spekulationssteuer, wenn unter 10 Jahren gehalten. Bei gemischter Nutzung: Komplexe Aufteilung. Bei gewerblicher Vermietung: Veräußerungsgewinn immer steuerpflichtig.