Du willst dein Haus oder deine Wohnung verkaufen — und fragst dich, ob auf den Gewinn Steuern anfallen? Die gute Nachricht: In vielen Fällen ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Hier lernst du die Regeln für 2026.
Die 10-Jahres-Regel (Spekulationsfrist)
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt: Liegt zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn komplett einkommensteuerfrei. Liegt er darunter, muss der Gewinn als sonstiges Einkommen (§ 23 EStG) versteuert werden.
Eigennutzung: Nur 3 Jahre nötig
Wenn du die Immobilie selbst genutzt hast, gilt ein kürzerer Weg zur Steuerfreiheit:
- Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs UND in den 2 Vorjahren → komplett steuerfrei
- Das sind faktisch nur 3 Kalenderjahre Eigennutzung (nicht 36 Monate)
- Auch Eigennutzung mitten in einer Vermietungsphase zählt!
Beispiel: Gekauft 2018, vermietet 2018–2022, selbst genutzt 2023–2025, Verkauf 2025 → steuerfrei (Eigennutzung 2023, 2024, 2025).
Wie berechnet sich der steuerpflichtige Gewinn?
Wenn Steuern anfallen, wird der Gewinn so berechnet:
Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Werbungskosten − Restbuchwert (nach AfA)
- Anschaffungskosten: Kaufpreis + Notar + Grunderwerbsteuer + Makler beim Kauf
- Werbungskosten beim Verkauf: Maklercourtage, Inserate, Notar
- Restbuchwert: Kaufpreis minus bisher abgeschriebener Betrag (bei Vermietung)
Übersichtstabelle: Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?
| Nutzungsart | Steuerfrei wenn... |
|---|---|
| Vermietet | Haltefrist über 10 Jahre (Tag des Kaufvertrags bis Verkaufsvertrag) |
| Selbst genutzt | Eigennutzung in Verkaufsjahr + 2 Vorjahren |
| Teils vermietet, teils selbst | Eigennutzungsanteil steuerfrei; Vermietungsanteil nach 10 Jahren |
| Unbebautes Grundstück | Über 10 Jahre halten |
Gewerbegewerblicher Grundstückshandel
Wer mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren kauft und verkauft, riskiert als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Das bedeutet:
- Gesamte Gewinne sind gewerblich → Einkommensteuer + Gewerbesteuer
- 10-Jahres-Regelung gilt nicht mehr
- Auch für Privatpersonen anwendbar!
Checkliste: Hausverkauf steueroptimiert
- Kaufdatum des Notarvertrags geprüft (für 10-Jahres-Frist)
- Eigennutzungszeiten dokumentiert
- Steuerpflichtigen Gewinn vorläufig berechnet
- Werbungskosten beim Verkauf gesammelt (Makler, Notar, Inserate)
- AfA-Absetzung der letzten Jahre berücksichtigt
- Steuerberater bei steuerpflichtigem Gewinn einschalten
