Ferienhaus im Ausland: Steuerliche Doppelbelastung vermeiden
Ein Ferienhaus in Spanien, Österreich oder Kroatien ist ein Traum – aber steuerlich komplex. Beide Länder (Deutschland und das Ausland) wollen Steuern auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) löst den Konflikt – aber nicht immer zu Gunsten des Eigentümers.
Mieteinnahmen aus dem Ferienhaus
| Land (Beispiel) | Besteuerung im Ausland | Besteuerung Deutschland |
|---|---|---|
| Spanien | Ja (Mietsteuer auch bei Eigennutzung fiktiv!) | Freigestellt + Progressionsvorbehalt |
| Österreich | Ja | Freigestellt + Progressionsvorbehalt |
| USA | Ja (Federal + State Tax) | Freigestellt + Progressionsvorbehalt |
| Kroatien | Ja | Freigestellt + Progressionsvorbehalt |
Spanien-Besonderheit: Fiktive Mietsteuer
In Spanien zahlen nicht-ansässige Immobilieneigentümer Steuer auf eine fiktive Miete – auch wenn sie die Immobilie ausschließlich selbst nutzen und nicht vermieten. Die Basis: 1,1% des Katasterwertes (jährlich). Darauf fällt die spanische „Impuesto sobre la Renta de no Residentes" (IRNR) an.
Verkauf des Ferienhauses: Spekulationssteuer
Beim Verkauf gilt ebenfalls das Belegenheitsprinzip: Das Ausland besteuert den Veräußerungsgewinn. Deutschland stellt ihn frei (mit Progressionsvorbehalt). Aber: Die 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG) gilt für das Auslandsgrundstück NICHT – da DE keine Steuer erhebt (DBA-Freistellung).
Steuererklärungspflicht in Deutschland und im Ausland
- Deutschland: Auslandsimmobilien-Einkünfte in Anlage AUS eintragen (Progressionsvorbehalt)
- Ausland: Steuererklärung vor Ort, meist mit lokalem Steuerberater
- Mieteinnahmen im Ausland müssen auch in Deutschland gemeldet werden
- Eigennutzung: In einigen Ländern trotzdem steuerpflichtig (z.B. Spanien)
FAQ: Ferienhaus im Ausland
Ja. Auch wenn die Einkünfte in Deutschland freigestellt sind, müssen sie in der Anlage AUS erklärt werden. Das Finanzamt berücksichtigt sie für den Progressionsvorbehalt. Wer das unterlässt, macht falsche Angaben – das kann als leichtfertige Steuerverkürzung gewertet werden.
Nein – wenn die Einkünfte in Deutschland freigestellt sind, können auch keine Werbungskosten abgezogen werden (§ 3c Abs. 1 EStG Korrespondenzprinzip). Werbungskosten können nur im Ausland geltend gemacht werden.
Dann teilst du die Kosten auf: Anteil der Mietzeit = Werbungskosten im Ausland, Anteil der Eigennutzung = keine Kosten. Bei gemischter Nutzung in Deutschland (Eigennutzung und Vermietung) gelten besondere Regeln – diese übertragen sich grundsätzlich auch auf Auslandsimmobilien.
