Vermieter zahlen auf ihre Mieteinnahmen Einkommensteuer – aber die Werbungskosten können die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich reduzieren. Mit dem richtigen Wissen lässt sich oft ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung erzeugen, der andere Einkünfte mindert. Das ist legal und gewünscht.
Vollständige Werbungskosten-Liste für Vermieter
- Darlehenszinsen: Komplette Hypothekenzinsen absetzbar (nicht Tilgung!)
- Absetzung für Abnutzung (AfA): 2–3% des Gebäudewertes p.a.
- Instandhaltungskosten: Reparaturen, Renovierungen (sofort abziehbar)
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Buchführung, Steuerberater
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Rechtsschutz
- Grundsteuer: Sofern nicht umgelegt
- Fahrtkosten: 0,30 €/km zur Immobilie (Besichtigung, Handwerker-Kontrolle)
- Leerstandskosten: Auch bei nicht vermieteten Wohnungen teilweise absetzbar
- Werbungskosten für Mietersuche: Inserate, Maklergebühren
- Kontoführungsgebühren: Für das Konto, über das Mieteinnahmen laufen
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die teure Falle
Wer eine Immobilie kauft und in den ersten 3 Jahren Renovierungen durchführt, die mehr als 15% des Kaufpreises (ohne Umsatzsteuer) betragen, muss diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die AfA abschreiben – statt sofort abzuziehen. Das kann den Steuereffekt um Jahrzehnte verschieben.
Grenze beachten
| Kaufpreis (netto) | 15%-Grenze | Sofort absetzbar bis |
|---|---|---|
| 300.000 € | 45.000 € | 44.999 € |
| 500.000 € | 75.000 € | 74.999 € |
Liebhaberei: Wenn das Finanzamt Ihre Vermietung nicht anerkennt
Wer dauerhaft Verluste aus Vermietung macht (besonders bei Ferienwohnungen), riskiert, dass das Finanzamt „Liebhaberei" unterstellt – und alle Verluste rückwirkend ablehnt. Zeichen für Liebhaberei:
- Immobilie wird auch selbst genutzt
- Sehr niedrige Miete (unter 66% der Marktmiete)
- Jahrelange Verluste ohne erkennbaren Ertrag
FAQ: Steuern auf Mieteinnahmen
Ja, auch Mieten von Familienmitgliedern sind steuerpflichtig. Wichtig: Die Miete muss mindestens 66% der Marktmiete betragen, sonst kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig.
Die Werbungskosten können ab dem Zeitpunkt der Eigennutzung nicht mehr geltend gemacht werden. Laufende Darlehenszinsen sind dann nicht mehr absetzbar.
Ja! Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung reduziert Ihre Gesamteinkünfte und damit die Steuerlast aus Ihrem Gehalt. Das ist einer der attraktivsten Steuervorteile der Vermietung.
Wie in unserem Ratgeber zur Immobilien-AfA beschrieben, ist die Abschreibung der wichtigste Einzelposten bei der Vermietungssteuer. Kombiniert mit Zinsen und Instandhaltungskosten ergibt sich oft ein steuerlicher Verlust – selbst wenn die Immobilie positiven Cashflow liefert.
