Eine Ferienwohnung in Spanien, ein Appartement in Österreich oder eine Immobilie in Portugal — ausländische Immobilien sind beliebt. Aber wie werden Mieteinnahmen in Deutschland besteuert, und was gilt bei einem späteren Verkauf? Diese Übersicht hilft dir.
Grundprinzip: Unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland
Wenn du in Deutschland wohnst, bist du in Deutschland mit deinem gesamten Welteinkommen steuerpflichtig — inklusive ausländischer Mieteinnahmen. Das bedeutet zunächst: Alles muss ans deutsche Finanzamt.
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Die entscheidende Rolle
Deutschland hat mit fast allen Ländern DBA geschlossen. Diese regeln, welches Land primär besteuern darf. Für Immobilien gilt fast immer das Belegenheitsprinzip: Das Land, in dem die Immobilie steht, hat das vorrangige Besteuerungsrecht.
Das bedeutet:
- Spanische Ferienwohnung → Spanien besteuert die Mieteinnahmen
- Deutschland besteuert diese meist nicht noch einmal (Freistellungsmethode)
- Aber: Progressionsvorbehalt! Die ausländischen Mieteinnahmen erhöhen den Steuersatz auf deutsche Einkünfte
Zwei Methoden je nach DBA-Land
Freistellungsmethode (die meisten EU-Länder)
Die Mieteinnahmen aus dem Ausland sind in Deutschland steuerfrei, aber sie erhöhen den deutschen Steuersatz (Progressionsvorbehalt).
Gilt für: Spanien, Italien, Frankreich, Portugal, Österreich, Niederlande, die meisten EU-Länder
Anrechnungsmethode (wenige Länder)
Die Mieteinnahmen werden in Deutschland besteuert, aber die im Ausland gezahlte Steuer wird angerechnet.
Gilt für: USA, einige Nicht-EU-Länder
Steuerpflicht im Ausland: Was du beachten musst
Du musst im Land der Immobilie Steuererklärungen abgeben und dort die Mieteinnahmen versteuern. In Spanien etwa:
- Nicht-Residenten zahlen 24 % auf Netto-Mieteinnahmen (EU-Bürger können Kosten abziehen)
- Jährliche Abgabe der Steuererklärung für Nicht-Residenten (Modelo 210)
Ausländische Immobilie verkaufen: Spekulationssteuer?
- Spekulationssteuer nach § 23 EStG gilt grundsätzlich auch für ausländische Immobilien
- Haltefrist: 10 Jahre — dann steuerfrei in Deutschland
- Aber: Im Ausland gelten eigene Regeln. In Spanien z.B. zahlen Nicht-Residenten 19 % auf den Verkaufsgewinn
- DBA regelt, welches Land besteuern darf — meist das Land der Immobilie
Tipps für Auslandsimmobilien-Besitzer
- Steuerberater mit Auslands-Expertise hinzuziehen
- Mieteinnahmen und Ausgaben von Beginn an dokumentieren (auch im Ausland)
- Ausländische Steuernummer im Immobilienland beantragen
- Anlage AUS in der deutschen Steuererklärung ausfüllen
- DBA-Sonderregeln für das jeweilige Land recherchieren
