Immobilien als Altersvorsorge sind beliebt — aber nicht jede Rechnung geht auf. Steuern, Leerstand, Instandhaltung und Zinsrisiken können die scheinbar attraktive Rendite erheblich schmälern. Eine realistische Betrachtung.
Bruttorendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Nettorendite: Nach Kosten, Leerstand und Steuern
Faustregel: Nettorendite = Bruttorendite minus 1–2 %
Steuereffekt: AfA senkt Steuern, erhöht effektive Rendite in frühen Jahren
Warum AfA die Rendite erhöht
Die jährliche Abschreibung (AfA) senkt die steuerliche Bemessungsgrundlage. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro und 3 % AfA entstehen 9.000 Euro Abschreibung pro Jahr — die Mieteinnahmen werden entsprechend reduziert. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart das 3.780 Euro Steuern jährlich. Diese Steuerersparnis erhöht die tatsächliche Rendite.
Steuerliche Vorteile der Immobilien-Altersvorsorge
- AfA (2–3 % des Gebäudewertes) senkt Steuerlast dauerhaft
- Finanzierungszinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar
- Reparaturen und Erhaltungsaufwand sofort absetzbar
- Nach 10 Jahren Haltedauer: Verkaufsgewinn steuerfrei
- Im Alter: Mieteinnahmen oft geringer besteuert als im Berufsleben
Was die Rendite wirklich kostet
| Kostenblock | Typischer Anteil |
|---|---|
| Leerstands-Risiko | Ca. 3–5 % der Mieteinnahmen |
| Instandhaltungsrücklage | Ca. 1–1,5 % des Immobilienwerts / Jahr |
| Verwaltung (Hausverwaltung) | Ca. 20–30 € / Einheit / Monat |
| Nicht umlagefähige Nebenkosten | Variiert stark |
| Finanzierungsrisiko (Zinsbindungsende) | Kann Rendite stark verändern |
Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren: Das Exit-Szenario
Der große Vorteil: Wer eine Mietimmobilie mindestens 10 Jahre hält und verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn keine Einkommensteuer. Bei einer Wertsteigerung von 50 % in 15 Jahren (nicht unrealistisch in Ballungsräumen) bleiben alle Kursgewinne steuerfrei. Das macht Immobilien in der Renditebetrachtung für geduldige Anleger besonders attraktiv.
Als Faustregel: 20–30 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten (GrESt, Notar, Makler — ca. 10–15 %). Bei 300.000 Euro Kaufpreis also ca. 90.000–135.000 Euro Eigenkapital. Mit weniger Eigenkapital steigt die Rendite durch Hebel, aber auch das Risiko.
Beides hat Vor- und Nachteile. Immobilien bieten Steuervorteile (AfA, Steuerfreiheit nach 10 Jahren) und Inflationsschutz. ETFs bieten Liquidität, Diversifikation und einfaches Management. Optimal: Beides kombinieren.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum gibt es keine laufenden Steuervorteile (keine AfA, keine Zinsen absetzbar). Der Vorteil ist: Im Alter keine Miete zahlen. Das ist ein indirekter Rendite-Vorteil, der aber nicht in der Steuererklärung erscheint.
