Bodenwertabspaltung bei der AfA: Warum der Bodenrichtwert über die Abschreibung entscheidet

Warum die Kaufpreisaufteilung über die AfA-Bemessungsgrundlage entscheidet

Die Abschreibung für Abnutzung nach § 7 EStG darf ausschließlich auf den Gebäudeanteil einer Immobilie angewendet werden. Grund und Boden unterliegen keinem Wertverzehr und sind daher von der Abschreibung ausgeschlossen. Für Investoren mit größeren Immobilienportfolios ist diese Trennung keine Formalie, sondern der zentrale Hebel für die jährliche Steuerlast: Jeder Euro, der dem Grundstück statt dem Gebäude zugerechnet wird, verringert die AfA-Bemessungsgrundlage dauerhaft und über die gesamte Nutzungsdauer. Wie sich die konkrete AfA je nach Gebäudeart mit 2, 3 oder 5 Prozent degressiv berechnet, zeigt die Übersicht zur AfA-Berechnung bei Immobilien im Detail.

In der Praxis wird die Aufteilung häufig unterschätzt. Notarverträge enthalten oft nur eine grobe oder gar keine Aufteilung, und viele Käufer übernehmen pauschale Quoten aus Vorlagen, ohne den tatsächlichen Bodenwert am Erwerbsort zu prüfen. Genau hier setzt der Bodenrichtwert an: Er ist die von den Gutachterausschüssen ermittelte, flächendeckende Referenzgröße für den Wert des unbebauten Grundstücks und damit der Ausgangspunkt jeder belastbaren Kaufpreisaufteilung.

Die Bedeutung dieser Aufteilung hat in den vergangenen Jahren spürbar zugenommen. In gefragten Metropolregionen ist der Bodenwert vielerorts schneller gestiegen als der Gebäudewert, sodass der Grundstücksanteil am Gesamtkaufpreis heute in zentralen Lagen oft 40 bis 60 Prozent ausmacht — deutlich mehr, als viele der noch gebräuchlichen Faustregeln aus dem Niedrigzinsumfeld unterstellen. Wer seine Aufteilung nicht regelmäßig an die aktuelle Bodenrichtwertlage anpasst, überschätzt damit systematisch den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil und riskiert eine spätere Korrektur durch das Finanzamt.

Der Bodenrichtwert als rechtliche und methodische Grundlage

Rechtsgrundlage nach § 196 BauGB

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist in § 196 BauGB geregelt. Die Gutachterausschüsse leiten sie aus der Kaufpreissammlung ab und bilden Wertzonen, die nach Art und Maß der Nutzung, Erschließungszustand und weiteren Lagemerkmalen abgegrenzt werden. Für bebaute Grundstücke wird dabei der Wert angesetzt, der sich ergäbe, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Diese Systematik ist entscheidend, weil sie den Bodenwert unabhängig vom tatsächlichen Gebäudezustand fixiert — ein Aspekt, der bei der steuerlichen Aufteilung regelmäßig zu Konflikten mit dem Finanzamt führt, wenn Käufer stattdessen vom Gesamtkaufpreis rückwärts rechnen.

Abfrage über die Gutachterausschuss-Portale der Länder

Die Bodenrichtwerte werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Länder gepflegt und sind über die länderspezifischen BORIS-Portale (Bodenrichtwertinformationssysteme) einsehbar, teils kostenfrei, teils gegen eine geringe Gebühr für den amtlichen Auszug. Für die steuerliche Dokumentation empfiehlt sich stets der amtliche Auszug zum Stichtag der Anschaffung, nicht ein späterer Screenshot der Online-Karte. Bei Grundstücken in Randlagen zwischen zwei Wertzonen oder bei Sondernutzungen wie Erbbaurechten sollte zusätzlich die Zonenbeschreibung des Gutachterausschusses herangezogen werden, da die reine Kartendarstellung Erschließungszustand und Nutzungsmaß nicht immer vollständig abbildet.

Verhältnismethode statt Restwertmethode

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Kaufpreisaufteilung ist ein vertraglich vereinbarter Gesamtkaufpreis nicht nach der sogenannten Restwertmethode aufzuteilen, bei der zunächst ein Wert ermittelt und der Rest dem anderen Wirtschaftsgut zugeordnet wird. Maßgeblich ist stattdessen das Verhältnis der Verkehrswerte beziehungsweise Sachwerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Wie eng diese Frage mit der behördlichen Arbeitshilfe verknüpft ist, zeigt ein Verfahren vor dem Bundesfinanzhof, in dem das Bundesministerium der Finanzen zum Beitritt aufgefordert wurde, weil strittig war, ob dessen Berechnungshilfe zur Kaufpreisaufteilung der AfA-Bemessung zugrunde gelegt werden darf. Für die Praxis bedeutet das: Eine isolierte, vom Bodenrichtwert losgelöste Schätzung des Gebäudeanteils hält einer Prüfung in aller Regel nicht stand.

Rechenbeispiel: Auswirkung der Bodenwertabspaltung auf die jährliche AfA

Der Effekt lässt sich an einem typischen Fall aus einer nachgefragten Großstadtlage verdeutlichen. Ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus mit 400 m² Grundstücksfläche für einen Gesamtkaufpreis von 1.200.000 Euro. Im Kaufvertrag findet sich lediglich eine pauschale Aufteilung von 20 Prozent Grund und Boden zu 80 Prozent Gebäude — eine in vielen Vorlagen kursierende Faustregel, die den tatsächlichen Bodenrichtwert ignoriert. Der aktuelle Bodenrichtwert für die Lage beträgt jedoch 2.100 Euro je Quadratmeter, woraus sich ein Bodenwert von 840.000 Euro ergibt.

Die Differenz von 18.000 Euro AfA-Basis und in der Folge rund 8.100 Euro jährlicher Steuerersparnis zeigt, wie stark eine unreflektierte Pauschalquote die tatsächliche Steuerwirkung verzerrt. In Lagen mit hohem Bodenrichtwert — typischerweise zentrale Stadtlagen mit begrenztem Grundstücksangebot — korrigiert das Finanzamt überhöhte Gebäudeanteile regelmäßig nach unten, sobald die Kaufpreisaufteilung anhand der Bodenrichtwertdaten überprüft wird. Wer die Aufteilung dagegen von vornherein sauber dokumentiert, vermeidet nicht nur eine spätere Korrektur, sondern kann die Verteilung auch im Rahmen der rechtlich zulässigen Bewertungsspielräume aktiv gestalten.

Praktische Fallstricke bei der Bodenwertabspaltung

Regionale Schwankungen und Aktualität der Werte

Bodenrichtwerte werden nach § 196 BauGB grundsätzlich alle zwei Jahre neu ermittelt, in vielen Kommunen inzwischen jährlich. Zwischen zwei Erhebungszeitpunkten können in dynamischen Märkten erhebliche Wertsprünge liegen. Für die Kaufpreisaufteilung ist der zum Erwerbszeitpunkt gültige Wert maßgeblich — nicht ein späterer oder ein veralteter Stand aus einer früheren Finanzierungsunterlage. Investoren, die mehrere Objekte in unterschiedlichen Gemeinden halten, sollten die Bodenrichtwertkarten daher für jedes Objekt einzeln und zeitnah zum Erwerb abfragen.

Dokumentation und Betriebsprüfung

Die Finanzverwaltung verlangt bei Prüfungen regelmäßig eine nachvollziehbare Herleitung der Kaufpreisaufteilung. Eine reine Vertragsklausel ohne Bezug zum Bodenrichtwert oder zu einem Sachverständigengutachten wird in der Praxis zunehmend hinterfragt, insbesondere wenn die vereinbarte Quote deutlich von den amtlichen Werten abweicht. Wer die Herleitung bereits beim Erwerb mit dem aktuellen Bodenrichtwert, der Wertzone und gegebenenfalls einem Kurzgutachten unterlegt, reduziert das Risiko einer nachträglichen Kürzung der AfA-Bemessungsgrundlage erheblich und verkürzt gleichzeitig etwaige Diskussionen im Rahmen einer Betriebsprüfung.

Verhältnis zu Modernisierung und Sonderabschreibungen

Die Bodenwertabspaltung wirkt sich nicht nur auf die reguläre lineare oder degressive AfA aus, sondern auch auf sämtliche gebäudebezogenen Sonderabschreibungen, etwa nach § 7b EStG für den Mietwohnungsneubau oder nach § 7i EStG für Baudenkmale. Da sich all diese Vergünstigungen ausschließlich auf den Gebäudeanteil beziehen, multipliziert sich der Effekt einer fehlerhaften Aufteilung über mehrere Abschreibungsebenen hinweg. Bei größeren Bestandsportfolios kann eine systematisch zu niedrig angesetzte AfA-Basis über die Haltedauer einen sechsstelligen Steuernachteil bedeuten.

Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung: Bei einem Portfolio aus fünf vergleichbaren Objekten mit je 18.000 Euro Differenz in der jährlichen AfA-Basis summiert sich der Effekt über zehn Jahre auf 900.000 Euro entgangene Abschreibungssumme — bei einem Grenzsteuersatz von 45 Prozent entspricht das einem Barwertnachteil von mehreren hunderttausend Euro. Für Investoren mit mehreren Objekten in werthaltigen Lagen ist die Bodenwertabspaltung damit keine Detailfrage der Steuererklärung, sondern ein Werttreiber auf Portfolioebene.

Strategische Einordnung für Investoren

Für vermögende Immobilieninvestoren ergibt sich daraus eine klare Handlungslogik: Die Kaufpreisaufteilung sollte nicht dem Notarvertrag als Nebenprodukt überlassen, sondern als eigenständiger Bewertungsschritt behandelt werden. Dazu gehört, den Bodenrichtwert der Lage vor Vertragsunterzeichnung abzufragen, die Aufteilung im Kaufvertrag explizit und begründet auszuweisen und bei Objekten mit hohem Bodenwertanteil — etwa in innerstädtischen Bestlagen — frühzeitig zu prüfen, ob ein Sachwert- oder Vergleichswertgutachten die steuerlich relevante Aufteilung besser abbildet als eine pauschale Quote. Gerade bei Objekten, deren Grundstücksanteil aufgrund der Lage einen überdurchschnittlichen Anteil am Gesamtwert ausmacht, kann eine belastbare, gutachterlich gestützte Aufteilung den entscheidenden Unterschied zwischen einer angreifbaren und einer im Zweifel bestandskräftigen AfA-Position ausmachen.

Langfristig zahlt sich diese Sorgfalt aus zwei Gründen aus: Sie sichert die AfA-Bemessungsgrundlage gegen spätere Kürzungen ab und schafft zugleich Klarheit für Folgeentscheidungen wie Anschlussfinanzierungen, Nachfolgeplanungen oder den Verkauf einzelner Objekte aus einem Portfolio, bei denen die historische Aufteilung erneut relevant wird. Einen breiteren Überblick, wie AfA, Finanzierungszinsen und Nebenkosten bei vermieteten Immobilien insgesamt zusammenwirken, bietet der Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist kein Nebenschauplatz der Immobilienbewertung, sondern die maßgebliche Stellgröße für die AfA-Bemessungsgrundlage. Wer die Bodenwertabspaltung beim Erwerb sauber und aktuell dokumentiert, sichert sich die volle steuerlich zulässige Abschreibung und vermeidet Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung. Wer sie ignoriert oder auf veraltete Pauschalquoten zurückgreift, riskiert eine nachträgliche Kürzung der Gebäude-AfA — mit spürbaren Folgen für die Rendite über die gesamte Haltedauer.

Ergänzende Hintergründe und Berechnungsansätze zu Steuerthemen rund um Immobilien und Vermögensstrukturen finden sich auch unter lukinski.de/ai.