Vermietete Immobilien sind eines der effektivsten Steuersparinstrumente in Deutschland. Über Abschreibungen, Zinsen und Nebenkosten können Sie erhebliche Verluste erzielen — und diese mit anderen Einkünften verrechnen.
Die wichtigsten Werbungskosten bei Vermietung
| Werbungskosten | Absetzbar | Hinweis |
|---|---|---|
| Zinsen auf Kaufkredit | 100 % | Nur Zinsanteil, nicht Tilgung |
| AfA auf Gebäude | 2 %/Jahr (linear) | Nur auf Gebäude, nicht Grundstück |
| Nebenkosten (Verwaltung, Versicherung) | 100 % | Alle nicht-umlagefähigen NK |
| Reparaturen & Instandhaltung | Sofort oder AfA | Anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten |
| Makler, Rechtsanwalt, Steuerberater | 100 % | Bezogen auf Vermietungsobjekt |
| Grundsteuer | 100 % | Als Werbungskosten |
| Fahrtkosten zum Objekt | 0,30 €/km | Für Besichtigungen, Reparaturen |
AfA: Die stille Steuerwaffe
Die jährliche Gebäudeabschreibung von 2 % mindert Ihren steuerpflichtigen Gewinn, obwohl sie keine echte Ausgabe ist. Bei einem Gebäudewert von 300.000 €: 6.000 €/Jahr Steuerabzug ohne Geldabfluss.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten — Die Falle
Wer in den ersten 3 Jahren nach Kauf zu viel renoviert, riskiert die Umqualifizierung als Herstellungskosten. Die Grenze: 15 % des Kaufpreises für das Gebäude.
- Maßnahmen unter 15 % des Gebäudekaufpreises: sofort abzugsfähig
- Maßnahmen über 15 % in ersten 3 Jahren: werden zu Herstellungskosten (nur über AfA abzuschreiben)
- Beispiel: Gebäude 200.000 €, Renovierungen 35.000 € in Jahr 1 → 17,5 % → Herstellungskosten!
Verlustverrechnung mit Arbeitseinkommen
Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG). Dieser wird mit Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit oder anderen Einkunftsarten verrechnet — und senkt direkt die Steuerlast.
Nein. Nur der Zinsanteil der Kreditrate ist als Werbungskosten abzugsfähig. Der Tilgungsanteil ist keine Ausgabe, sondern Vermögensbildung (Schuldenabbau). Das ist einer der häufigsten Irrtümer bei Vermietern.
Bei reiner Eigennutzung: Keine Werbungskosten möglich. Bei gemischter Nutzung (z.B. EG vermietet, OG selbst bewohnt): Nur der vermietete Anteil ist abzugsfähig. Alles anteilig nach Wohnfläche aufteilen.
Das Finanzamt verlangt eine Kaufpreisaufteilung. Das BMF stellt einen Online-Rechner bereit (Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung). Dieser ist nicht bindend, aber ein anerkannter Ausgangspunkt. Bei teuren Grundstücken lohnt ein Sachverständigen-Gutachten.
