Erbbaurecht: Was ist das steuerlich?
Das Erbbaurecht ist eine spezielle Eigentumsform, die im deutschen Privatrecht verankert ist und erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung hat. Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück einer Person – dem sogenannten Erbbaurechtsgeber – während eine andere Person – der Erbbauberechtigte – das Recht hat, auf diesem Grundstück zu bauen und die Bebauung zu nutzen. Für diese Nutzung zahlt der Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.
Diese rechtliche Aufteilung führt zu einer aufgeteilten steuerlichen Behandlung zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Erbbaurechtsgeber. Das Erbbaurecht ist im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) in den §§ 1012 bis 1090 geregelt und wird steuerlich wie folgt behandelt: Der Erbbauberechtigte gilt für steuerliche Zwecke als wirtschaftlicher Eigentümer des Erbbaurechts, während der Grundstückseigentümer nur noch als Eigentümer des belasteten Grundstücks erfasst wird. Diese Aufteilung ist besonders bei der Berechnung und Festsetzung von Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und der Behandlung von Erbbauzinsen relevant.
Die steuerliche Besonderheit des Erbbaurechts besteht darin, dass die damit verbundenen Einkünfte und Vermögenswerte für beide Beteiligten unterschiedlich zu bewerten sind. Der Erbbauberechtigte kann beispielsweise die auf dem Erbbaurecht ruhenden Schulden in seine Steuererklärung aufnehmen, während der Eigentümer des Grundstücks die eingehenden Erbbauzinsen als Einkünfte versteuern muss. Dieser duale steuerliche Status macht es erforderlich, dass sowohl der Eigentümer als auch der Erbbauberechtigte die steuerlichen Implikationen ihrer jeweiligen Position verstehen.
Grundsteuer beim Erbbaurecht: Wer zahlt und nach welcher Bemessungsgrundlage?
Bei der Grundsteuer ist beim Erbbaurecht eine aufgeteilte Steuerpflicht vorgesehen. Nach § 2 Abs. 2 GrStG (Grundsteuergesetz) zahlt der Erbbauberechtigte die Grundsteuer auf den Wert des Erbbaurechts, während der Erbbaurechtsgeber die Grundsteuer auf das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück zahlt. Die Aufteilung erfolgt dabei wie folgt:
- Erbbauberechtigter: Zahlt Grundsteuer auf das Erbbaurecht (einschließlich der darauf errichteten Gebäude und Bauwerke)
- Erbbaurechtsgeber: Zahlt Grundsteuer auf den Wert des belasteten Grundstücks ohne die Bebauung
Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist der Einheitswert des Erbbaurechts beziehungsweise des belasteten Grundstücks. Nach § 73 BewG (Bewertungsgesetz) wird der Wert des Erbbaurechts wie folgt berechnet: Der Wert wird ermittelt, indem man vom gemeinen Wert des unbelasteten Grundstücks (mit Gebäuden) den Barwert der künftigen Erbbauzinsen abzieht. Diese Berechnung kann komplex sein und erfordert die Verwendung von Abzinsungsfaktoren.
Die Formel zur Wertermittlung des Erbbaurechts lautet vereinfacht: Wert Erbbaurecht = Wert des unbelasteten Grundstücks – Barwert der Erbbauzinsen. Die Erbbauzinsen werden dabei mit einem Zinssatz abgezinst, der von den Finanzbehörden festgelegt wird. Für das Jahr 2024 wird für die Abzinsung in der Regel ein Zinssatz von etwa 3,5% angenommen. Dadurch wird deutlich, dass ein höherer jährlicher Erbbauzins zu einer niedrigeren Wertermittlung des Erbbaurechts führt.
Rechenbeispiel: Grundsteuerberechnung beim Erbbaurecht
Zur Verdeutlichung ein konkretes Beispiel: Ein Grundstück in München hat einen gemeinen Wert von 500.000 Euro. Das Erbbaurecht ist mit einem jährlichen Erbbauzins von 6.000 Euro belastet und hat eine Restlaufzeit von 60 Jahren. Der Erbbaurechtsgeber zahlt einen Abzinsungsfaktor von etwa 18,65 für diese Laufzeit bei 3,5% Zinssatz an.
Die Berechnung erfolgt wie folgt:
- Barwert der Erbbauzinsen: 6.000 Euro × 18,65 = 111.900 Euro
- Wert des Erbbaurechts: 500.000 Euro – 111.900 Euro = 388.100 Euro
- Grundsteuer-Messbetrag Erbbauberechtigter: 388.100 Euro × 0,35% (Grundsteuer B West) = ca. 1.359 Euro jährlich
- Grundsteuer-Messbetrag Erbbaurechtsgeber: 111.900 Euro × 0,35% = ca. 392 Euro jährlich
Dieses Beispiel zeigt, dass die Grundsteuerbelastung deutlich auf den Erbbauberechtigten entfällt, während der Eigentümer des belasteten Grundstücks nur eine geringe Grundsteuer zahlt. Die tatsächliche Grundsteuer ergibt sich dann durch Multiplikation mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde. Liegt der Hebesatz bei 400%, würde die Grundsteuer des Erbbauberechtigten etwa 5.436 Euro pro Jahr betragen.
Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht: Besteuerung von Übertragungen und Begründungen
Die Grunderwerbsteuer ist eine weitere wichtige Steuerart beim Erbbaurecht. Nach § 1 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) ist die Begründung eines Erbbaurechts steuerpflichtig. Die Steuer wird auf den Wert des Erbbaurechts berechnet, nicht auf den Wert des gesamten Grundstücks. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%, wobei es große regionale Unterschiede gibt.
Besonders wichtig ist, dass bei der Begründung eines Erbbaurechts die Grunderwerbsteuer auf den Wert des übertragenen Erbbaurechts anfällt. Dieser Wert wird nach § 8 GrEStG wie folgt ermittelt: Der Wert ist der gemeinen Wert des Erbbaurechts zum Zeitpunkt der Begründung. Fallen in Zusammenhang mit der Begründung auch Zahlungen für das Grundstück an (beispielsweise für den Grund und Boden oder als Ablösezahlungen), können diese ebenfalls steuerpflichtig sein.
Bei der Übertragung eines bereits bestehenden Erbbaurechts ist die Grunderwerbsteuer ebenfalls fällig. Hier wird wieder der Wert des Erbbaurechts zum Zeitpunkt der Übertragung herangezogen. Ein wichtiger Punkt ist die Unterscheidung zwischen der Begründung und der Übertragung: Bei der Begründung entsteht ein neues Erbbaurecht, während bei der Übertragung ein bereits bestehendes Recht den Eigentümer wechselt.
Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechtsübertragung
Ein Erbbaurecht wird mit einem Wert von 300.000 Euro übertragen. Der Steuersatz in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5%. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt:
- Bemessungsgrundlage: 300.000 Euro (Wert des Erbbaurechts)
- Grunderwerbsteuer: 300.000 Euro × 6,5% = 19.500 Euro
- Hinzu kommen Notargebühren und Grundbucheintragungsgebühren
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Belastung beim Erwerb oder der Begründung eines Erbbaurechts. Sie kann nicht wie reguläre Grundstückskäufe behandelt werden — beim Erbbaurecht fällt die Steuer auf den Barwert des Erbbauzinses (den sog. kapitalisierten Erbbauzins) an, nicht auf den Grundstückskaufpreis. Das ist in der Regel günstiger als der volle Grundstückswert.
Steuerliche Übersicht Erbbaurecht im Vergleich
| Steuerart | Regelung beim Erbbaurecht | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Auf Barwert des Erbbauzinses | Günstiger als beim Kauf |
| Grundsteuer | Erbbauberechtigter trägt die Last | Vollständig — als ob Eigentümer |
| Erbbauzins (beim Zahler) | Werbungskosten bei V+V | Voll absetzbar bei Vermietung |
| Erbbauzins (beim Empfänger) | Einkünfte aus V+V | Grundeigentümer versteuert |
| Spekulationsgewinn | 10-Jahres-Frist wie bei normalem Kauf | Bei Veräußerung des Erbbaurechts |
| Erbschaft / Schenkung | Bewertung nach Ertragswertverfahren | Oft günstiger als Verkehrswert |
Erbbauzins absetzen: Wann und wie?
Wer ein Erbbaurecht zum Zweck der Vermietung hält, kann den jährlichen Erbbauzins vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Voraussetzung: Die Immobilie auf dem Erbbaugrundstück wird vermietet. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist der Erbbauzins steuerlich nicht absetzbar — genauso wie Hypothekenzinsen bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht absetzbar sind.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht und Steuern
Was ist der steuerliche Unterschied zwischen Erbbaurecht und Eigentumskauf?
Beim Eigentumskauf erwerben Sie Grundstück und Gebäude — die Grunderwerbsteuer fällt auf den Gesamtkaufpreis an. Beim Erbbaurecht kaufen Sie nur das Recht zur Nutzung des Grundstücks für eine bestimmte Zeit. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich auf den kapitalisierten Erbbauzins, was meist günstiger ist. Dafür ist der jährliche Erbbauzins aber laufende Ausgabe.
Muss ich als Erbbauberechtigter Grundsteuer zahlen?
Ja — der Erbbauberechtigte trägt die volle Grundsteuer, als wäre er Eigentümer des Grundstücks. Dies ist in § 10 Grundsteuergesetz geregelt. Der Grundstückseigentümer ist formal Schuldner, aber kann die Grundsteuer vertraglich auf den Erbbauberechtigten abwälzen — was in der Praxis fast immer so vereinbart wird.
Wird das Erbbaurecht vererbt?
Ja — ein Erbbaurecht ist vererblich und übertragbar. Beim Vererben wird es zum Zeitpunkt des Todes erbschaftsteuerlich bewertet. Der Wert ergibt sich nach dem Ertragswertverfahren: kapitalisierter Jahreswert der Nutzung minus kapitalisierten Erbbauzins. Das führt oft zu einem niedrigeren steuerpflichtigen Wert als bei einem vergleichbaren Eigentumsobjekt — ein steuerlicher Vorteil bei der Erbschaftsplanung.
