Verluste aus Vermietung: Wertvoller Steuereffekt
In den ersten Jahren einer Immobilienvermietung entstehen oft Verluste – durch hohe AfA, Darlehenszinsen und Instandhaltungskosten. Diese Verluste aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) können mit anderen Einkünften verrechnet werden und die Steuerlast erheblich senken.
Verrechnung mit anderen Einkunftsarten
| Verlust aus V+V verrechenbar mit: | Möglich? |
|---|---|
| Arbeitnehmereinkünften | Ja ✓ |
| Gewerblichen Einkünften | Ja ✓ |
| Freiberuflichen Einkünften | Ja ✓ |
| Kapitalerträgen (Abgeltungsteuer) | Nein ✗ (getrennte Besteuerung) |
| Spekulationsgewinnen (§ 23 EStG) | Nein ✗ |
Die Liebhaberei-Falle: Wenn das Finanzamt Verluste streicht
Das Finanzamt erkennt Verluste aus Vermietung nur an, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Macht jemand dauerhaft Verluste ohne Aussicht auf Gewinn, spricht das Finanzamt von Liebhaberei und streicht alle Verluste:
- Ferienwohnungen mit hoher Eigennutzung → häufig Liebhaberei-Risiko
- Vermietet zu dauerhaft unter Marktwert an Verwandte → Liebhaberei-Gefahr
- Überschussrechnung über 30 Jahre erstellen: Zeigt das Finanzamt einen rechnerischen Gesamtgewinn?
- Nachweis: Renovierungsmaßnahmen, Vermietungsbemühungen, Miethöhe-Anpassungen
Verlustvortrag: Nicht genutzte Verluste ins nächste Jahr
Übersteigen die V+V-Verluste die anderen positiven Einkünfte, entsteht ein Verlustvortrag (§ 10d EStG). Dieser wird auf das nächste Jahr übertragen und kann dann verrechnet werden – ohne zeitliche Begrenzung.
Typische Verlustquellen bei Vermietung
- AfA auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (2–3 % p.a.)
- Schuldzinsen für Immobilienkredit (volll abzugsfähig bei V+V)
- Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Renovierungen)
- Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung
- Leerstand-Kosten (bei nachgewiesenen Vermietungsbemühungen)
Verluste bei GmbH-Vermietung: Andere Regeln
Vermietet eine GmbH Immobilien und macht Verluste, bleiben diese in der GmbH – sie können nicht mit dem persönlichen Einkommen des Gesellschafters verrechnet werden. Nur bei Organschaft (§ 14 KStG) fließen GmbH-Verluste an die Muttergesellschaft.
Häufige Fragen zu Vermietungsverlusten
In der Regel nach 5–7 Jahren dauerhafter Verluste ohne erkennbare Trendwende. Das Finanzamt kann eine Prognoserechnung anfordern. Bei Ferienwohnungen mit viel Eigennutzung ist das Risiko besonders hoch.
Nein. GmbH-Verluste bleiben in der GmbH und können nur mit GmbH-Gewinnen verrechnet werden – nicht mit dem persönlichen Arbeitseinkommen des Gesellschafters.
Aktiengewinne unterliegen der Abgeltungsteuer und sind von der normalen Einkommensteuer getrennt. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können damit NICHT verrechnet werden.
