Eine Familienstiftung kann Immobilien dauerhaft dem Zugriff der Erbschaftsteuer entziehen und gleichzeitig eine steueroptimierte Bewirtschaftung ermöglichen. Doch das Modell hat Voraussetzungen — und Tücken, die eine gründliche Planung erfordern.
Warum Immobilien in eine Stiftung einbringen?
Die Familienstiftung bietet drei Kernvorteile für Immobilienvermögen:
- Erbschaftsteuer-Optimierung: Immobilien in einer Familienstiftung unterliegen nicht der regulären Erbschaftsteuer bei jedem Generationenübergang. Stattdessen fällt nur die sogenannte Erbersatzsteuer alle 30 Jahre an (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG)
- Vermögenserhalt: Die Stiftung bindet Immobilien langfristig — ein Verkauf durch einzelne Familienmitglieder ist nicht möglich
- Steueroptimierte Erträge: Mieteinnahmen werden auf Ebene der Stiftung mit Körperschaftsteuer (15 %) + Soli (0,825 %) + Gewerbesteuer besteuert
Einbringung von Immobilien in die Stiftung: Steuerliche Konsequenzen
Die Übertragung von Immobilien in eine Familienstiftung ist ein Schenkungsvorgang und unterliegt der Schenkungsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG. Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert (Ertragswert oder Vergleichswertverfahren). Freibeträge: 800.000 € für die Errichtung der Stiftung durch den Stifter für dessen Kinder.
Wichtig: Es gibt keine Betriebsvermögensverschonung für Privatvermögen in Stiftungen. Immobilien, die in die Stiftung übertragen werden, sind mit dem vollen Steuerwert anzusetzen.
Steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen
Mieteinnahmen in der Familienstiftung unterliegen der Körperschaftsteuer von 15 % plus Solidaritätszuschlag (0,825 %). Hinzu kommt Gewerbesteuer, sofern die Stiftung gewerblich tätig ist — bei reiner Vermögensverwaltung (Immobilienvermietung) fällt keine Gewerbesteuer an (§ 2 Abs. 2 GewStG, vermögensverwaltende Tätigkeit).
Effektiver Steuersatz auf Mieteinnahmen: ca. 15,8 % (Körperschaftsteuer + Soli, ohne Gewerbesteuer). Zum Vergleich: Bei einer Privatperson mit Spitzensteuersatz (42–45 %) sind Mieteinnahmen deutlich höher besteuert.
Erbersatzsteuer: Der entscheidende Unterschied
Familienstiftungen entrichten anstelle der Erbschaftsteuer die sogenannte Erbersatzsteuer alle 30 Jahre (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Bemessungsgrundlage: Das gesamte Stiftungsvermögen. Freibetrag: 800.000 € (als wäre das Vermögen auf zwei Kinder übergegangen). Steuersatz: Steuerklasse I, Tarifstufen des § 19 ErbStG.
Rechenbeispiel: Steuerbelastung über 3 Generationen
Immobilienwert: 2.000.000 €. Ohne Stiftung: Erbfall alle ~25 Jahre, je 2 Kinder. Freibetrag je Kind 400.000 €, steuerpflichtiger Erwerb je Kind 600.000 €, Steuer je Kind (15 %) 90.000 €, pro Erbfall 180.000 €. Über 90 Jahre (3 Generationen): ca. 540.000 € Erbschaftsteuer.
Mit Stiftung: Erbersatzsteuer alle 30 Jahre auf 2 Mio. €. Freibetrag 800.000 €, steuerpflichtiger Betrag 1.200.000 €, Steuersatz 19 %: 228.000 € alle 30 Jahre. Über 90 Jahre (3 Erbersatzsteuer-Perioden): 684.000 €.
Ergebnis in diesem Beispiel: Stiftung teurer — aber bei größeren Vermögen (5 Mio. € +) und mehreren Kindern kehrt sich das Verhältnis um.
AfA in der Familienstiftung
Die Stiftung kann die üblichen Abschreibungen auf Immobilien (AfA 2 % jährlich nach § 7 Abs. 4 EStG) als Betriebsausgaben geltend machen. Sonder-AfA (§ 7b EStG für Neubau, § 7i EStG für Denkmal) ist ebenfalls möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
FAQ
Ab welchem Vermögenswert lohnt sich eine Stiftung für Immobilien?
Als Faustregel: Ab ca. 2–3 Mio. € Immobilienvermögen und mehreren Erben wird die Stiftung steuerlich interessant. Bei kleineren Vermögen überwiegen die Gründungs- und Verwaltungskosten (10.000–20.000 € initial, laufend 3.000–8.000 € p. a.) häufig die Steuerersparnisse.
Kann eine Familienstiftung Immobilien steuerfrei verkaufen?
Eine Familienstiftung ist kein Privatverkäufer — für sie gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist (§ 23 EStG) nicht. Gewinne aus dem Immobilienverkauf unterliegen der Körperschaftsteuer (15 %). Allerdings gibt es keine Gewerbesteuerpflicht bei vermögensverwaltender Tätigkeit.
Was passiert mit der Stiftung, wenn keine Destinatäre mehr vorhanden sind?
Die Satzung der Stiftung muss Regelungen für diesen Fall enthalten. Typischerweise fällt das Vermögen dann an eine gemeinnützige Organisation oder der Stiftungszweck wird angepasst. Das Stiftungsrecht des jeweiligen Bundeslandes (Landesstiftungsgesetz) und das BGB (§§ 80 ff.) sind maßgeblich.
