Was ist eine Immobilien-GbR und wie funktioniert sie steuerlich?
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) entsteht automatisch, wenn mindestens zwei Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen und betreiben wollen. Es braucht keinen Notar für die GbR selbst — nur für den Immobilienkauf. Steuerlich ist die GbR eine transparente Personengesellschaft: Die Gewinne und Verluste werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet und nicht auf der Ebene der GbR selbst besteuert. Dies ist der Kern der steuerlichen Attraktivität dieser Gesellschaftsform.
Nach deutschem Recht wird die GbR in der Regel ins Handelsregister eingetragen, wenn sie ein Handelsgewerbe betreibt. Für reine Immobilienvermietung ist dies üblicherweise nicht der Fall — hier spricht man von einer sogenannten Grundstücks-GbR. Diese muss allerdings beim Finanzamt angemeldet werden und erhält eine eigene Steuernummer. Die Gründung ist formlos möglich, wobei es empfehlenswert ist, einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag zu schaffen, um Streitigkeiten und Missverständnisse zwischen den Partnern zu vermeiden. Die Haftung der Gesellschafter ist dabei grundsätzlich unbegrenzt und gesamtschuldnerisch — ein wichtiger Aspekt, den Investoren berücksichtigen sollten.
Steuerliche Vorteile der Immobilien-GbR
Der erste große Vorteil der GbR liegt in der Transparenzbesteuerung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 Gesellschaftsteuergesetz (GStG). Die GbR selbst ist nicht Steuerpflichtiger, sondern ihre einzelnen Gesellschafter. Das bedeutet, dass Gewinne und Verluste der GbR direkt auf die persönlichen Steuererklärungen der Partner übergehen. Dies eröffnet erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten: Verluste aus der Immobilien-GbR können beispielsweise gegen andere positive Einkünfte der Gesellschafter, etwa aus unselbstständiger Arbeit, angerechnet werden.
Ein zweiter wesentlicher Vorteil ist die Möglichkeit, Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) zu nutzen. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 errichtet oder angeschafft wurden, können 2 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten jährlich über 50 Jahre abgeschrieben werden. Für ältere Immobilien gilt oft eine Abschreibung von 2 Prozent über 50 Jahre (für nach 1924 errichtete Gebäude). Diese Abschreibungen senken die steuerpflichtigen Einkünfte erheblich, auch wenn die Immobilie bereits bezahlt ist oder vollständig abbezahlt wird.
Hinzu kommt die Gewinnfreudigkeit bei Renovierungen und Modernisierungen. Handelt es sich um reine Erhaltungsaufwendungen gemäß § 255 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB), sind diese sofort als Betriebsausgaben absetzbar. Modernisierungen, die die Substanz des Gebäudes verbessern oder dessen Gebrauchsfähigkeit erweitern, können hingegen aktiviert und über die Betriebsdauer abgeschrieben werden. Eine GbR kann diese Aufwendungen flexibel auf die einzelnen Partner verteilen und so deren unterschiedliche steuerliche Situationen optimieren.
Ein weiterer Pluspunkt ist die Verlustnutzung über mehrere Jahre hinweg. Sollte eine Immobilien-GbR im ersten Jahr Verluste erwirtschaften — was bei Neuanschaffungen häufig der Fall ist — können diese gemäß § 10d EStG unter Umständen in Folgejahre vorgetragen oder in das Vorjahr zurückgetragen werden. Dies gibt Investoren zeitliche Flexibilität bei der Steuerplanung. Besonders interessant ist dies für Investoren mit hohem Einkommen, die sich durch die Verluste schnell in niedrigere Steuerprogression-Stufen bringen können.
Steuerliche Nachteile und Fallstricke
Trotz aller Vorteile gibt es auch erhebliche Nachteile, die Immobilien-Investoren ernsthaft bedenken sollten. Der erste Nachteil ist die Hinzurechnungspflicht von Mieteinnahmen beim Solidaritätszuschlag. Zwar wurde dieser 2021 großteils abgeschafft, für Einkommensteile oberhalb von 73.363 Euro pro Jahr (2024) fällt aber noch ein Soli von 5,5 Prozent an. Bei einer GbR mit mehreren Partnern kann dies zu einer erheblichen zusätzlichen Steuerbelastung führen, insbesondere wenn die Mieteinnahmen hoch sind.
Ein zweiter kritischer Punkt ist die Einkünfte-Abgrenzung und Dokumentation. Nach § 4 Abs. 1 EStG muss die GbR ihre Einnahmen und Ausgaben lückenlos dokumentieren. Werden hier Fehler gemacht oder ist die Dokumentation unvollständig, kann das Finanzamt Zuschläge nach § 90 Abgabenordnung (AO) von bis zu 10 Prozent verhängen. Besonders problematisch ist die Frage, ob die Immobilien-GbR als gewerblich tätig anzusehen ist oder nicht. Auch dies wirkt sich auf die Höhe der Einkommen- und Gewerbesteuer aus.
Ein dritter Nachteil ist die potenziell anfallende Gewerbesteuer. Während reine Vermietung normalerweise keine Gewerbesteuer auslöst, kann ein zu aktives Management oder Umschlag von Immobilien (z. B. häufige An- und Verkäufe) zur Einstufung als Gewerbe führen. In diesem Fall müssen alle Partner der GbR Gewerbesteuer zahlen, was die Steuerquote erheblich erhöht — je nach Hebesatz der Gemeinde um 3 bis 16 Prozent des Gewinns.
Ein vierter Nachteil ist die Spekulationssteuer auf Veräußerungsvorgänge. Nach § 23 Abs. 1 EStG unterliegen Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert werden, der Einkommensteuer in vollem Umfang — es gibt also keine Gewinnbefreiung wie bei längerfristigem Halten. Zwar können unter bestimmten Umständen Renovierungskosten auf dem Eigennutzungs-Grundstück eine Ausnahme darstellen, doch bei Vermietung ist dies deutlich enger. Für eine GbR mit mehreren Partnern kann dies erhebliche Steuern bedeuten, wenn nur einer der Partner aussteigen möchte und seinen Anteil verkauft.
Rechenbeispiel: Steuerliche Auswirkungen bei einer Zwei-Personen-GbR
Zur Veranschaulichung ein konkretes Beispiel: Max und Maria kaufen gemeinsam eine Mietwohnung für 400.000 Euro. Sie finanzieren dies mit 300.000 Euro Kredit und 100.000 Euro Eigenkapital (je 50.000 Euro von jedem). Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 24.000 Euro, die laufenden Kosten (Nebenkosten, Versicherung, Verwaltung) liegen bei 8.000 Euro pro Jahr. Für die Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG rechnen sie mit 2 Prozent der Anschaffungskosten über 50 Jahre, also 400.000 Euro × 2 % = 8.000 Euro pro Jahr.
Die Zinskosten für das Darlehen liegen im ersten Jahr bei etwa 10.000 Euro (Annahme: 3,33 Prozent). Die Rechnung sieht wie folgt aus:
- Mieteinnahmen: 24.000 Euro
- Abzug Nebenkosten: −8.000 Euro
- Abzug Darlehenszinsen: −10.000 Euro
- Abzug Abschreibung (AfA): −8.000 Euro
- Ergebnis: −2.000 Euro (Verlust)
Dieser Verlust von insgesamt 2.000 Euro wird je zur Hälfte auf Max und Maria verteilt — jeder erhält einen Verlust von 1.000 Euro. Beide können diesen Verlust gegen ihr Einkommen aus ihrer angestellten Tätigkeit anrechnen. Angen
