Als Vermieter stehen Sie vor zwei Fragen: Welche Kosten können Sie auf den Mieter umlegen? Und welche Kosten können Sie steuerlich absetzen? Beides sind unterschiedliche Themen — mit erheblicher Überschneidung.
Umlagefähige Betriebskosten nach BetrKV
- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser
- Aufzug (Strom, Wartung)
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung (Gemeinschaftsbereiche)
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hauswart
- Gemeinschaftsantenne/Kabelfernsehen
Was ist steuerlich absetzbar?
Als Vermieter können Sie alle Kosten absetzen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Dabei gilt: Auch umgelegte Kosten, die Sie selbst zunächst bezahlen und dann vom Mieter zurückbekommen, sind kein Problem — sie neutralisieren sich in der Buchführung.
| Kostenart | Steuerlich absetzbar? | Bemerkung |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Ja | Umlagefähig und absetzbar |
| Versicherungen | Ja | Gebäude, Haftpflicht |
| Hausverwaltung | Ja | Nicht umlagefähig, aber absetzbar |
| Instandhaltung | Ja (sofort) | Nicht umlagefähig, sofort absetzbar |
| Zinsen auf Darlehen | Ja | Nur Zinsen, keine Tilgung |
| Steuerberater | Anteilig | Nur für Vermietungsteil |
Umsatzsteuer bei Vermietung
Wohnraumvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG). Das bedeutet: keine Umsatzsteuer auf Miete, aber auch kein Vorsteuerabzug für Renovierungskosten. Bei gewerblicher Vermietung kann zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden (Vorsteuerabzug dann möglich).
Nebenkosten-Nachzahlungen und -Erstattungen
Zahlt der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen und bekommt am Jahresende eine Erstattung, reduziert das Ihre Einnahmen. Zahlt er nach, erhöhen das Ihre Einnahmen. Alles muss im Jahr der tatsächlichen Zahlung verbucht werden (Zufluss-/Abflussprinzip).
Ja, vorweggenommene Werbungskosten sind absetzbar — auch wenn die Vermietung noch nicht begonnen hat. Voraussetzung: Der Vermietungswille muss glaubhaft nachgewiesen werden (z.B. Inserate, Maklervertrag).
Bei Inklusivmiete (Mieter zahlt Warmmiete, kein Trennungsausweis) ist es steuerlich trotzdem wichtig, die enthaltenen Nebenkosten zu schätzen und als Werbungskosten geltend zu machen. Ohne Trennung verschenkt man Abzüge.
Ja, sofern Sie ernsthaft versuchen, die Wohnung zu vermieten (Inserate, Maklerbeauftragung). Kosten während des Leerstands (Grundsteuer, Versicherung, Heizung) bleiben absetzbar.
