Wer eine Immobilie in Spanien, Österreich oder den USA besitzt, fragt sich: Muss ich in Deutschland Steuern darauf zahlen? Die Antwort hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen ab — und der Methode (Freistellung oder Anrechnung).
Grundsatz: Unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland
Als Einwohner Deutschlands unterliegen Sie mit Ihrem Welteinkommen der deutschen Einkommensteuer — inklusive Mieteinnahmen aus dem Ausland. DBA regeln dann, ob und wie das Ausland mitbesteuern darf.
Freistellungsmethode (die Regel für Immobilien)
Bei den meisten DBA gilt die Freistellungsmethode: Die Mieteinnahmen aus dem Ausland sind in Deutschland steuerfrei, erhöhen aber über den Progressionsvorbehalt den deutschen Steuersatz auf alle übrigen Einkünfte.
Länder-Überblick
| Land | Methode Immobilieneinkünfte | Besonderheit |
|---|---|---|
| Österreich | Freistellung + Progressionsvorbehalt | Österreichische Steuer direkt anzugeben |
| Spanien | Freistellung + Progressionsvorbehalt | Fiktive Mieteinnahmen bei Eigennutzung |
| USA | Anrechnung | US-Steuer wird auf deutsche Steuer angerechnet |
| Schweiz | Freistellung + Progressionsvorbehalt | Schweizer Quellensteuer kann angerechnet werden |
| Kein DBA-Land | Anrechnung (§ 34c EStG) | Auslandssteuer wird unilateral angerechnet |
Spanien: Eigennutzung mit fiktiver Steuer
In Spanien müssen ausländische Eigentümer sogar für selbst genutzte Ferien-Immobilien eine fiktive Mietsteuer zahlen (Imputed Rental Income). Diese Eigennutzungssteuer ist in Deutschland anzugeben (als ausländische Einkünfte, freizustellen mit Progressionsvorbehalt).
Verluste aus Auslandsimmobilien
Verluste aus Auslandsimmobilien (z.B. hohe Abschreibungen im Ausland) können in Deutschland nicht verrechnet werden, wenn die Freistellungsmethode gilt. Das nennt sich Symmetriethese: Gewinne frei, Verluste auch nicht berücksichtigt.
Ja, in den meisten Ländern. Als Vermieter haben Sie im Quellenstaat (Land der Immobilie) eine beschränkte Steuerpflicht. Lokale Steuerberater im jeweiligen Land sind empfehlenswert.
Bei der Anrechnungsmethode kann die Auslandssteuer maximal bis zur deutschen Steuer angerechnet werden. Mehr bezahlte Auslandssteuer ist verloren. Deshalb kann die Freistellungsmethode attraktiver sein.
Anlage AUS (Ausländische Einkünfte). Dort werden die Einkünfte, das Land, die im Ausland gezahlte Steuer und die angewandte DBA-Methode eingetragen.
