Wer eine Immobilie erbt und sie verkaufen möchte, steht vor einer wichtigen Frage: Fällt Spekulationssteuer an? Die Antwort hängt davon ab, wie lange der Erblasser das Objekt gehalten hat.
Die Grundregel: Haltefrist des Erblassers zählt
Der Erbe übernimmt nicht nur die Immobilie — er tritt auch in die steuerliche Position des Erblassers ein. Das bedeutet: Die Haltefrist des Erblassers wird mitgerechnet.
Wann ist kein Verkauf steuerfrei möglich?
- Erblasser kaufte Immobilie 2020 → Frist läuft erst 2030 ab
- Erbe nutzt Immobilie nicht selbst (keine Eigennutzung)
- Keine 10-Jahresfrist durch Erblasser erfüllt
Eigennutzungs-Befreiung beim Erben
Wenn Sie als Erbe in die Immobilie einziehen und sie im Verkaufsjahr sowie den zwei Vorjahren selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei — unabhängig von der Haltefrist.
Steuerberechnung: So viel fällt an
Bei steuerpflichtigen Verkäufen:
- Verkaufspreis minus Anschaffungskosten des Erblassers (nicht der Erbschaftswert!)
- Minus Werbungskosten (Makler, Notar, Renovierungen nach Erbfall)
- Das Ergebnis wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (nicht 25 % Abgeltungsteuer!)
Häufige Fragen
Gilt auch die Eigennutzung des Erblassers?
Ja — wenn der Erblasser die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt hat, ist der Verkauf für den Erben steuerfrei (auch wenn er selbst nie darin gewohnt hat).
Was gilt bei Schenkung statt Erbschaft?
Gleiches Prinzip — der Beschenkte tritt in die Haltefrist des Schenkers ein. Schenkungen kurz vor Ablauf der 10-Jahresfrist können die Steuer sparen.
Weiterführende Ratgeber
Immobilien als Kapitalanlage: Steuerliche Vorteile nutzen
Vermietete Immobilien bieten einzigartige Steuervorteile. Die wichtigsten: Gebäudeabschreibung (AfA), Zinsenabzug für Hypothekendarlehen, sofortiger Abzug von Reparaturkosten und Verwaltungsaufwand. In den ersten Jahren entsteht oft ein steuerliches Minus, das mit anderen Einkünften verrechnet wird.
- AfA: 3,0 % p.a. für Neubauten ab 2023, 2,0 % für ältere Gebäude.
- Zinsenabzug: Kreditzinsen für Vermietungsobjekte vollständig absetzbar.
- Reparaturen: Bis 15 % des Kaufpreises in den ersten 3 Jahren sofort absetzbar (Grenze anschaffungsnaher Herstellungsaufwand beachten).
Häufige Fragen zu Immobilien und Steuern
Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
Abzugsfähig sind: Gebäudeabschreibung (AfA), Kreditzinsen (nicht Tilgung), Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Verwaltungskosten, Reparaturen und Erhaltungsaufwand, Maklerprovisionen bei Neuvermietung, Fahrtkosten zum Objekt, Steuerberatungskosten und Werbungskosten für Mietersuche.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja, Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig. Allerdings können alle oben genannten Kosten abgezogen werden. Das steuerliche Ergebnis ist oft negativ (Verlust), der mit anderen Einkünften verrechnet werden darf.
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer zum persönlichen Steuersatz (Spekulationssteuer nach § 23 EStG). Ausnahme: Eigenbewohnte Immobilien sind steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren selbst genutzt wurde.
