Spekulationssteuer Immobilien: Grundregel
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) versteuern. Der Steuersatz ist der persönliche Einkommensteuersatz – nicht die Abgeltungsteuer.
Ausnahme 1: Eigennutzung
Die wichtigste Ausnahme: Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor ausschließlich selbst bewohnt hat, zahlt keine Spekulationssteuer – unabhängig von der 10-Jahres-Frist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
- Verkaufsjahr + 2 Vorjahre = mindestens Teile aller 3 Jahre Eigennutzung
- Auch kurze Eigennutzung im Verkaufsjahr reicht (z.B. Januar–März)
- Nur Hauptwohnung, keine Ferien-/Zweitwohnung
Ausnahme 2: Erbschaft – Haltedauer des Erblassers zählt
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt die Haltedauer des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als 10 Jahren gekauft, kann der Erbe sofort steuerfrei verkaufen.
Berechnung des Spekulationsgewinns
| Position | Ansatz |
|---|---|
| Verkaufspreis | Vertraglich vereinbart |
| – Anschaffungskosten | Kaufpreis + Nebenkosten (GrESt, Notar, Makler) |
| – Herstellungskosten | Werterhöhende Renovierungen (nicht laufende Instandhaltung) |
| – AfA (wenn vermietet) | Abschreibungen, die den AK gemindert haben |
| – Verkaufskosten | Makler beim Verkauf, Notar |
| = Spekulationsgewinn | Steuerpflichtig mit persönlichem ESt-Satz |
FAQ: Spekulationssteuer Immobilien
Der Veräußerungsgewinn wird aufgeteilt: Der Anteil des eigengesetzten Teils ist steuerfrei (Eigennutzungsausnahme), der Anteil des vermieteten Teils ist steuerpflichtig – wenn unter 10 Jahren gehalten. Maßgeblich ist das Verhältnis der Nutzflächen.
Werterhöhende Investitionen (neues Badezimmer, Anbau, Dachausbau) sind Herstellungskosten und senken den Veräußerungsgewinn. Reparaturen und laufende Instandhaltung (Schönheitsreparaturen) sind keine Herstellungskosten und erhöhen die AK/HK nicht.
Ja – 600 € pro Jahr und Person. Liegt der Spekulationsgewinn aus ALLEN privaten Veräußerungsgeschäften (Immobilien, Edelmetalle, etc.) unter 600 €, ist er steuerfrei. Wird diese Grenze überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig – nicht nur der übersteigende Teil.
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