Offene Immobilienfonds (OIF): Teilfreistellung und Vorabpauschale
Offene Immobilienfonds (OIF) sind für viele private Anleger eine attraktive Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne selbst eine Liegenschaft erwerben zu müssen. Diese Fonds sind täglich handelbar und zeichnen sich durch hohe Liquidität aus. Die steuerliche Behandlung von OIFs ist durch das Investmentsteuergesetz 2018 (InvStG 2018) grundlegend neu geregelt worden und bietet Privatanlegern erhebliche Steuervorteile gegenüber direkten Immobilieneigentum oder alternativen Anlageformen.
Das Kernprinzip der OIF-Besteuerung ist die sogenannte Teilfreistellung. Gemäß § 8 Abs. 3 InvStG werden 60 Prozent der Ausschüttungen und der Vorabpauschale von der Einkommensteuer freigestellt, sofern der Fonds überwiegend in inländische Immobilien investiert. Dies bedeutet konkret: Liegt der Anteil von Immobilien in Deutschland bei mindestens 51 Prozent des Fondsvermögens, profitiert der Anleger automatisch von dieser Vergünstigung. Nur die verbleibenden 40 Prozent unterliegen dem regulären Einkommensteuersatz des Anlegers, der zwischen 0 und 45 Prozent (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) liegen kann.
Die Besteuerung basiert auf zwei Komponenten: den tatsächlichen Ausschüttungen und der Vorabpauschale. Werden Gewinne nicht ausgeschüttet, sondern im Fonds reinvestiert, wird trotzdem eine Vorabpauschale besteuert. Diese wird nach einer Formel berechnet: Die Vorabpauschale entspricht dem Fondswert zu Jahresbeginn multipliziert mit dem Basiszinssatz (aktuell 3,11 Prozent für 2024 gemäß § 1 Abs. 3a EStG). Diese Regelung verhindert Steuervermeidung durch Nichtausschüttung von Gewinnen.
Rechenbeispiel: OIF mit Teilfreistellung
Ein Anleger investiert 100.000 Euro in einen OIF, der 51 Prozent seines Vermögens in deutschen Immobilien hält. Am 1. Januar 2024 beträgt sein Fondsanteil 100.000 Euro. Der Fonds schüttet im Verlauf des Jahres 4.000 Euro aus und bildet eine Vorabpauschale von 3.110 Euro (100.000 Euro × 3,11 Prozent). Die Gesamtbesteuerungsbasis beträgt somit 7.110 Euro.
Davon sind 60 Prozent steuerfrei: 7.110 Euro × 0,60 = 4.266 Euro bleiben unversteuert. Die verbleibenden 40 Prozent (2.844 Euro) unterliegen der persönlichen Einkommensteuer. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent (Spitzensatz) zahlt der Anleger Steuern von 1.194,48 Euro auf die Fondseinnahmen. Die effektive Steuerbelastung liegt damit bei nur 16,8 Prozent (1.194,48 Euro ÷ 7.110 Euro), was deutlich unter der regulären Einkommensteuer liegt.
Geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF): Individuelle Verträge und Mitunternehmerbesteuerung
Geschlossene Alternative Investmentfonds unterscheiden sich grundlegend von offenen Immobilienfonds. Sie sind nicht täglich handelbar, weisen eine feste Laufzeit auf und werden häufig als Spezialfonds ausgestaltet. Die minimale Anlagesumme liegt bei geschlossenen Fonds deutlich höher als bei offenen Fonds, oft zwischen 5.000 und 50.000 Euro pro Anleger. Die Steuerbehandlung ist weniger einheitlich und wird stark durch die individuelle Fondsstruktur beeinflusst.
Das wesentliche Merkmal geschlossener AIFs ist die Mitunternehmerbesteuerung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 EStG. Wird der Fonds als Personengesellschaft (etwa als Kommanditgesellschaft) strukturiert, gilt der Anleger steuerlich als Mitunternehmer. Dies hat far-reaching Folgen: Der Anleger muss seinen Anteil am Gesamtgewinn oder -verlust selbst in der Einkommensteuererklärung berücksichtigen, unabhängig davon, ob dieser tatsächlich ausgeschüttet wird. Diese Regelung basiert auf dem Gedanken der Beteiligung am Risiko und der Gewinnbeteiligung.
Ein großer Vorteil der Mitunternehmerbesteuerung liegt in der Verlustabsorption. Wenn ein geschlossener Immobilienfonds in einem Geschäftsjahr Verluste generiert, können diese grundsätzlich mit anderen Einkünften des Anlegers verrechnet werden. Dies ist insbesondere bei Abschreibungen auf das Immobilienvermögen relevant. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) können afA-Sätze für Gebäude zwischen 2 und 3 Prozent liegen. Bei einer 10-Millionen-Euro-Immobilie entspricht dies Abschreibungen von 200.000 bis 300.000 Euro jährlich. Diese können direkt mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden, was zu erheblichen Steuerersparnissen führen kann.
Die Besteuerung erfolgt beim Anleger auf Basis der Beteiligungsverhältnisse. Hält ein Anleger beispielsweise 1 Prozent eines geschlossenen Fonds mit 100 Millionen Euro verwalteten Vermögen und einer Immobilie mit jährlichen Mieteinnahmen von 5 Millionen Euro und Abschreibungen von 1,5 Millionen Euro, ist der jährliche Gewinn 3,5 Millionen Euro. Der Anleger hat dann einen zurechenbaren Anteil am Gewinn von 35.000 Euro und muss diesen versteuern, auch wenn nur 20.000 Euro ausgeschüttet werden.
REITs (Real Estate Investment Trusts): Körperschaftsteuer und Ausschüttungsgebot
Real Estate Investment Trusts (REITs) stellen eine spezielle Form der Immobilieninvestmentgesellschaft dar, die in Deutschland durch das REIT-Gesetz (REITaG) reguliert ist. REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften mit einem spezifischen Regelwerk zur Besteuerung. Die deutsche REIT-Besteuerung basiert auf einem Zwei-Ebenen-Modell: Die REIT selbst unterliegt mit ihrem Kernvermögen der Körperschaftsteuer, die Aktionäre besteuern die Dividenden nach den allgemeinen Einkommensteuerregeln.
Das Ausschüttungsgebot ist eine Kernvoraussetzung für den REIT-Status gemäß § 2 Abs. 2 REITaG. Die REIT muss mindestens 90 Prozent ihres Gewinns aus dem Kernvermögen als Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Dies führt zu einer körperschaftsteuerlichen Entlastung auf der Ebene der REIT. Während normale Kapitalgesellschaften Körperschaftsteuer (15 Prozent) plus Gewerbesteuer (durchschnittlich 14 Prozent) zahlen, wird eine REIT von der Körperschaftsteuer auf Einkünfte aus dem Kernvermögen befreit, sofern sie die 90-Prozent-Ausschüttungsquote einhält.
Die Steuerbelastung auf Anlegerseite bei REITs unterliegt den normalen Dividendensteuersätzen. Einkünfte aus REITs werden als Kapitalerträge gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG besteuert. Für Privatanleger gilt die Abgeltungsteuer von pauschal 26,375 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag), sofern kein Verlustvortrag oder -ausgleich vorliegt. Diese Quote ist deutlich niedriger als der marginale Einkommensteuersatz für höhere Einkommen, der bis 45 Prozent betragen kann. Damit können REITs trotz der Körperschaftsteuerbelastung auf REIT-Ebene zu einer insgesamt niedrigeren Steuerquote führen als direkt gehaltene Immobilien.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Spekulationsfrist für REIT-
