Grundlagen der Besteuerung: Privatbesitz versus GmbH
Die Frage, ob eine Immobilie privat oder über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung gehalten werden sollte, ist eine der wichtigsten Entscheidungen für Immobilieneigentümer in Deutschland. Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab, insbesondere von der persönlichen Steuersituation, dem erwarteten Ertrag und den langfristigen Plänen mit der Immobilie. Im Privatbesitz unterliegen Mieteinnahmen der Einkommensteuer nach dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers. Dieser kann, abhängig vom Gesamteinkommen und der Kirchenzugehörigkeit, bis zu 42 Prozent betragen. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Einkommensteuer nach § 1 SolzG.
Im Gegensatz dazu werden Gewinne einer Immobilien-GmbH mit der Körperschaftsteuer von 15 Prozent, der Gewerbesteuer (durchschnittlich 14 Prozent, kann aber zwischen 7 und 17 Prozent variieren) und dem Solidaritätszuschlag besteuert. Dies ergibt eine Gesamtsteuerbelastung von ungefähr 30 Prozent auf der Ebene der Gesellschaft. Die Besteuerung von Gewinnausschüttungen an die Gesellschafter erfolgt dann zusätzlich, weshalb insgesamt eine sogenannte Doppelbesteuerung entsteht. Allerdings gibt es Gestaltungsspielräume, um diese zu reduzieren oder zu vermeiden, etwa durch Gewinnthesaurierung oder durch die Anrechnung von Betriebsvermögen.
Einkommensteuerliche Behandlung von Mieteinnahmen im Privatbesitz
Werden Immobilien im Privatvermögen gehalten und vermietet, handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 EStG. Diese Einkünfte werden vollständig mit dem individuellen Einkommensteuersatz des Eigentümers besteuert. Ein Alleinverdiener mit einem Bruttoeinkommen von 100.000 Euro, der zusätzlich Mieteinnahmen von 15.000 Euro pro Jahr erzielt, wird diese Einkünfte mit seinem Grenzsteuersatz besteuert, der in dieser Situation bei etwa 42 Prozent liegt. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag, sodass die tatsächliche Steuerbelastung auf die Mieteinnahmen etwa 44,3 Prozent beträgt.
Ein großer Vorteil des Privatbesitzes besteht darin, dass verschiedene Betriebsausgaben abzugsfähig sind. Nach § 21 Abs. 1 EStG können insbesondere folgende Kosten abgezogen werden:
- Grundsteuer und Grunderwerbsteuer (diese sind allerdings für die Erwerbsphase relevant)
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Versicherungsprämien (Haftpflicht, Feuer, Rohbau)
- Makler- und Courtagegebühren
- Zinsen auf Darlehen (ohne Tilgung)
- Abschreibungen (Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG mit 2 Prozent pro Jahr)
- Verwaltungskosten
- Werbungskosten
Ein besonderer Vorteil des Privatbesitzes ist die sogenannte Spekulationsfrist. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerfrei, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre vor dem Verkauf angeschafft wurde. Dies gilt unabhängig von der Höhe des Gewinns. Diese Regelung bietet erhebliches Steuersparungspotenzial bei Immobilien mit hoher Wertsteigerung.
Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer in der Immobilien-GmbH
Eine Immobilien-GmbH wird als juristische Person besteuert und unterliegt der Körperschaftsteuer von 15 Prozent nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG. Daneben wird in aller Regel auch die Gewerbesteuer erhoben, da die Vermietung von Immobilien ab einer bestimmten Intensität als Gewerbebetrieb eingestuft wird. Die Gewerbesteuer wird nach § 5 Abs. 1 GewStG auf den Gewerbeertrag erhoben. Der Gewerbesteuersatz (Hebesatz) variiert je nach Gemeinde erheblich und liegt üblicherweise zwischen 7 und 17 Prozent. Für eine durchschnittliche Gemeinde wird ein Hebesatz von etwa 14 Prozent angenommen.
Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag nach § 1 SolzG von 5,5 Prozent auf die Körperschaftsteuer. Die Gesamtsteuerbelastung auf Unternehmensebene errechnet sich wie folgt: 15 Prozent Körperschaftsteuer + 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag = 20,5 Prozent, plus durchschnittlich 14 Prozent Gewerbesteuer ergibt ungefähr 30 Prozent. Allerdings gibt es für Grundbesitz eine Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG, die es ermöglicht, 60 Prozent des Gewerbeertrags aus Grundbesitz nicht der Gewerbesteuer zu unterwerfen. Dies reduziert die effektive Gewerbesteuerbelastung erheblich.
Eine weitere Besonderheit ist, dass eine Immobilien-GmbH die Spekulationsfrist nach § 23 EStG nicht nutzen kann. Ein Verkauf der Immobilie ist für die GmbH nach einer Haltedauer von weniger als zehn Jahren vollständig steuerpflichtig. Allerdings besteht eine Besonderheit: Die GmbH wird nicht selbst besteuert, wenn alle Anteile mindestens ein Jahr ununterbrochen gehalten wurden. Das ist eine Regelung nach dem Außensteuergesetz für Beteiligungen an ausländischen Gesellschaften, gilt aber nicht automatisch für deutsche GmbHs.
Rechenbeispiel 1: Immobilie mit positiven jährlichen Mieteinnahmen
Ein Investor erwirbt eine Mehrfamilienimmobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 25.000 Euro. Der Investor finanziert 60 Prozent über ein Darlehen mit einem Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr, was jährlichen Zinskosten von 12.000 Euro entspricht. Die Instandhaltungsrücklage beträgt 3.000 Euro pro Jahr, und weitere Betriebskosten (Versicherung, Verwaltung, Makler für Neuvermietung) belaufen sich auf 2.500 Euro pro Jahr.
Szenario 1: Privatbesitz
Mieteinnahmen: 25.000 Euro Abzug Zinskosten: – 12.000 Euro Abzug Instandhaltung: – 3.000 Euro Abzug Betriebskosten: – 2.500 Euro Abzug Gebäudeabschreibung (2 Prozent von 350.000 Euro): – 7.000 Euro = Einkünfte aus Vermietung: 500 Euro
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag ergibt sich eine Steuerbelastung von etwa 227 Euro auf die 500 Euro Einkünfte.
Szenario 2: GmbH-Struktur
Die gleichen Einnahmen und Ausgaben führen zu einem Gewinn von 500 Euro auf der GmbH-Ebene. Die Besteuerung erfolgt mit etwa 30 Prozent (15 Prozent Körperschaftsteuer + 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag + 14 Prozent Gewerbesteuer, abzüglich der Gewerbesteuerkürzung für Grundbesitz), was einer Belastung von etwa 150 Euro entspricht. Der Vorteil liegt bei 77 Euro pro Jahr für den Investor.
In diesem Beispiel zeigt sich, dass bei geringen Gewinnen die GmbH-Struktur aufgrund der niedrigeren Gesamtsteuersätze attraktiver ist. Allerdings müssen die Gründ
